不動産鑑定評価を活用する場面（適正価格を証明する場面）

✔不動産を売買、交換するとき

適正な価格を把握して安心取引ができます。隣接地売買時の価格交渉に役立てたり、会社と子会社、役員間の売買時の税務署などに対する適正価格根拠資料に活用できます。

✔相続などで適正な価格が必要なとき

相続における遺産分割、申告や売買（関連会社、子会社間、役員から法人へ）、財産分与、担保評価、土地建物内訳価格など不動産の価格を査定します。 不動産の価格の把握は分かりにくく難しいものです。相続税路線価で土地価格が把握できるものはそれを用いても良いのですが相続税路線価は標準的な土地に対する価格を表示しているため相続する不動産がとても広い、形が悪い、高低差があるなどの個別的な減価要因を反映してません。また税理士さんが不動産に詳しくない場合様々な減価要因を適切に反映していないケースも考えられます。 不動産の価格査定については不動産の専門家である不動産鑑定士におまかせ下さい、公平な不動産鑑定書を作成いたしますのでお気軽にご相談ください。

遺産分割で代償分割する場合には鑑定評価書で

複数相続人がいる中で一人が不動産を相続する代償として他の相続人に代償金を支払う場合など、不動産業者の見積もりで話がまとまればいいのですが、実際に業者によって価格差があったために話しがまとまらずお金を支払ってでも公平な評価を鑑定評価書でお願いしたい、というケースがありました。 相続税の申告が必要なくても分割協議する必要性は多いと思います。皆が合意すれば路線価でもいいし不動産業者意見でもかまいません。しかし不動産があるとその金額の大きさから問題になりやすいため、話をこじらせずにまとめたい場合には不動産鑑定士の作成する不動産鑑定書または報告書の利用をおすすめします。

相続税申告時鑑定評価書を活用して節税する

土地の評価額は路線価評価で申告するのが一般的ですが路線価は一律的で必ずしも土地の個別的な事情を反映しているとはいえません。法規制や利用用途、また近隣にくらべて土地の形状がいびつ、高低差、崖地、傾斜地などで土地利用が困難な場合、低層のアパート等々鑑定評価額が安くなるケースが有ります。路線価が市場価格より高いのでは？と思われる場合には鑑定評価書を活用してみてください。 ただしいくら鑑定評価額が下がり、節税額が数十～数百万となっても必ずしもその評価が税務署に認められるとは限りません。費用対効果とを併せて検討する必要があります。

売買時に鑑定評価書を活用する

関連会社、子会社間及び役員から法人への売買には意図的に市場価格から乖離する恣意性の排除、売却価格の妥当性の根拠として鑑定評価書を活用できます。特に売買により節税になる場合には鑑定評価書を用意することをおすすめします。そのほか通常の売買でも特殊な用途、形状、条例などで相場がわかりづらい不動産の価格把握などにもご相談ください。

売却時に当時の取得価格が不明な場合に調査報告書を活用する

不動産の売却にあたり、譲渡所得課税の計算で「売却価格-取得費-譲渡費用」に税率を乗じますが、取得時の価格が古くてわからないことがあります。不明な場合は売却価格の5％での計算になりますがそれでは差し引ける取得費が安すぎる場合があり、結果的に多すぎる税金を払うことになります。資料の不足や現地確認の困難なことから鑑定評価書は作成できないことが多いのですが、その場合でも簡易な調査をもとにした調査報告書を作成することができます。

離婚時の財産分与に不動産価格を把握する

財産分与時に不動産価格を把握する必要がある場合、不動産屋さんなどで価格を聞き納得できればそれいいのですがなかには不動産屋さんの価格がバラバラで価格が決まらない、という相談されることがあります。当事者が納得できる適切で公平な鑑定評価書を活用してください。

当事務所について

1.相談料は無料です！ 不動産鑑定士として守秘義務がありますのでお気軽に安心してご相談ください！

2.来所不要、電話、メール対応でOK! 土地は登記事項証明書、住宅地図など資料をいただくケースが、建物は資料のほか内部閲覧時立会いただく場合があります。

3.エリアは大阪から全国対応も可 大阪以外でも全国対応出来ます！ただ、遠方の場合作成まで日時をいただいたり別途交通費等が発生する場合があります。

4.作成期間について 現場を見てから3週間程度が標準期間ですがお急ぎの場合もご相談ください。

5.費用について 用途や権利関係、大きさで前後しますが目安として更地20万～、自用の建物及びその敷地で25万～、貸家及びその敷地で30万～（いずれも税別）位。また正式な鑑定書は必要なく、他人に提出しない内部資料用途の場合にはより安くいたしますのでご相談ください。

6.評価額について 専門職業家として公平な価格を出します。相続税申告時などで要望があっても明らかに安すぎると否認の可能性や、他の財産についても精査されかねず、結果的に労力と時間の無駄になります。