「実家の土地が結構広いから、近所の坪単価に面積を掛ければ、かなりの資産価値になるはず！」
もしあなたがそう考えているなら、少し注意が必要です。実は、不動産の評価において、一定以上の広さを持つ土地は「近所の坪単価 × 面積」という単純な計算では本来の価値を測れません。
広い土地の評価額を算出する際、鑑定士は「もしこの土地を不動産開発業者（デベロッパー）が買ったら、どうやって利益を最大化するだろうか？」と考えます。専門用語で「最有効使用」と呼びますが、要するに「一番儲かる（価値が高くなる）使い道は何か」を見極める作業です。
その際、建築利用が最有効な土地の場合、大きく分けて次の2つのシナリオを比較・検討します。
- 戸建ての分譲地（数区画に切り分けて売る）
- マンション用地（大きな建物をドカンと建てる）
このどちらと判定されるかによって、土地の評価額は変わってしまいます。
1.戸建ての分譲地として評価される場合
閑静な住宅街などで、高い建物が建てられないルール（用途地域など）がある場合、この土地は「戸建ての分譲地」として評価されます。
ここでの罠が「潰れ地（つぶれち）」の存在です。
広い土地を5つや6つの区画に切り分けて売る場合、すべての家が道路に接するように、土地の内部に新しい「私道」を作らなければなりません。
- 道路部分は家を建てて売ることができない（＝利益を生まない）。
- 道路を造成・舗装するための工事費用がかかる。
つまり、「売れない部分（潰れ地）」と「工事費」が差し引かれるため、面積が広いのに、1坪あたりの単価は近所の小さな土地よりも安く評価されてしまうことが多いのです。
2.マンション用地として評価される場合
一方で、駅が近く、容積率（敷地面積に対して建てられる建物の延べ床面積の割合）が高いエリアであれば、「マンション用地」として評価される可能性が高くなります。
この場合、土地を細かく切り分ける必要がなく、上に高く伸ばしてたくさんの部屋を作れるため、デベロッパーにとって非常に利益が出やすい土地となります。
その結果、戸建て分譲地にするよりも収益性が高いと判断され、1坪あたりの単価が跳ね上がり高評価がつくことがあります。
その土地が「戸建て向け」になるか「マンション向け」になるかは、都市計画法などのルール（用途地域や容積率）で決まっています。役所のホームページ等で「自分の土地の用途地域」を調べてみるだけでも、大まかなポテンシャルが分かります。
簡易的な査定は、周辺の取引事例を元にした「面積のかけ算」になりがちです。広い土地本来の価値（またはリスク）を正確に把握するには、都市計画や開発費用を考慮できる専門家による評価が不可欠です。