不動産の把握

法務局で不動産の登記事項証明書を申請し、権利関係の確認をします。

申請するには地番が必要で、売買契約書または固定資産税納税通知書で把握します。

単純承認、相続放棄、限定承認

通常相続で単純承認する場合、借金も相続します。

よって明らかにマイナス財産が多ければ相続放棄するのが賢明でしょう。

ただ、債務がどの位か不明な場合や自宅などどうしても手放したくない不動産がある場合には限定承認をして先買権行使し不動産鑑定額を支払うことで不動産を確保することも出来ます。

ただ限定承認には手続きが煩雑でみなし譲渡所得課税されるなどデメリットもあり、限定承認専門家の協力が必須になります。

遺産分割

相続すると決めた場合他の相続人全員で相続財産の分け方を決めます。

不動産は分割するのは非合理的ですから（共有は出来ます）もめないためにもまず不動産の評価額を求め、その不動産の評価額に対して他の相続人が納得する金額を支払う方法や、不動産を売却してその代金を相続人で分ける方法があります。

相続税申告

相続財産に不動産がある場合、基礎控除額を超える可能性がありますのでここでも不動産の評価をします。

この時の不動産評価は相続税路線価での評価に基づきます。また小規模宅地等の特例を適用すると不動産評価額がかなり減額されるので是非検討します。

小規模宅地等の特例が適用できず、また路線価では不動産の評価額が高いと思われる場合には不動産の鑑定評価額を検討します。

よくある例では土地の形がいびつ、周辺の土地よりとても大きい、崖地、高低差、高圧線がある、低層アパート等などでしたら不動産の評価が低くなる場合があります。

ただし絶対鑑定額が認められるわけではなく、認められないケースも出てくるのでその時のリスクを税理士さんと相談したうえで鑑定評価を行う必要があります。

また相続税納付後でも更正の請求ができる期間が平成23年12月2日以後に法定申告期限が到来する国税について原則として5年に延長されました。申告時と同様に鑑定評価が路線価評価より低くなると思われる場合に不動産鑑定を活用できます。