税理士さんから固定資産税交換の特例時の鑑定評価を聞かれた件で、固定資産税の交換の特例についておさらいしておきます。
国税庁webより、
個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。
特例を受けるための適用要件
(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。
(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。
(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
土地は宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他
建物は居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用
(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。
この資産の時価を鑑定評価で算出することになります。
注意事項
(1) この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が譲渡所得として所得税の課税対象になります。
(2) この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。
土地建物と土地を交換した場合には総額が等価であっても建物部分についてはこの特例が受けられず、
交換で建物を取得した人は建物の価額相当額の交換差金を受けたことになります。
また、交換で建物を譲渡した人は単に建物を譲渡したことになりますので、建物についてこの特例は受けられません。
この場合、交換で譲り受ける建物の価額が譲り渡す土地の価額の20％を超えるときは、土地についてもこの特例が受けられませんのでご注意ください。