不動産の個人売買は、高額な仲介手数料がかからないのが大きな魅力ですよね。でも、その一方でこんな不安はありませんか？

• 「この売買価格、本当に適正なのかな…？」

• 「自分が損してる or 相手に損をさせているんじゃないか…」

• 「後から税金の問題とかで揉めたくないな…」

当事者同士で決めるからこそ、価格の妥当性という一番デリケートな問題が、大きな不安の種になりがちです。

そんな時、あなたの強い味方になるのが、私たち「不動産鑑定士」です。

「不動産鑑定士」って何する人？仲介会社さんとどう違うの？

「不動産鑑定士？不動産屋さん（仲介会社）と何が違うの？」
これは、私たちが本当によく聞かれる質問です。役割がまったく違います。

一言でいうと、こんなイメージです。

• 不動産仲介会社：取引をまとめる「サポーター」

• 不動産鑑定士　：価格の正しさを証明する「審判」

仲介会社さんは、売買をスムーズに進めるプロ。一方で私たちは、取引には直接関与せず、あくまで公平な第三者の立場から、「その不動産の本当の価値はいくらか」を客観的に示すプロフェッショナルです。

個人売買で不動産鑑定士に頼むべき4つの理由（メリット）

では、なぜ個人売買で「審判」である不動産鑑定士が必要なのでしょうか？それには、あなたの不安を解消する大きな理由があります。

理由①：もう価格で悩まない！「お墨付き」がもたらす絶大な安心感

個人売買で一番モヤモヤするのが価格の妥当性。

• 売主さん：「もっと高く売れたのに、安く売りすぎたかも…」

• 買主さん：「相場よりかなり高く買ってしまったのでは…」

鑑定評価書は、法律や地域のデータなど、様々な客観的根拠を積み上げて算出した「価値の証明書」です。この「お墨付き」の価格を基準にすれば、お互いが「この価格なら納得だね」と、安心して取引を進めることができます。取引後の後悔や不信感をなくす、一番の特効薬です。

理由②：気まずさゼロ！親族・知人との取引こそ「公平な物差し」を

親しい間柄での取引ほど、お金の話はしにくいもの。
「安くしてほしいけど言えない…」「相場を伝えたいけど角が立つかも…」
そんな気まずい雰囲気、避けたいですよね。

そんな時、不動産鑑定評価額という「公平な物差し」があれば、感情的にならずに済みます。「専門家がこう言っているから、この価格を基準にしよう」と、スムーズに話を進められるので、大切な関係を壊さずに円満な取引が実現できます。

理由③：税務署からの「待った！」を防ぐ盾になる

これは特に親族間売買で絶対に知っておいてほしいことです。

市場価格（時価）より著しく安い価格で売買すると、税務署から「差額分は贈与されたもの（みなし贈与）」と判断され、買主に高額な贈与税が課されるリスクがあります。

例えば、時価5,000万円の不動産を1,000万円で売買した場合、「差額の4,000万円は贈与ですね」と指摘されかねません。

この時、不動産鑑定評価書は「私たちは専門家が算出した適正な時価で取引しました」と税務署に証明するための、武器になります。将来の思わぬ追徴課税という最悪の事態を防ぐための、最高の保険なのです。

理由④：プロの目でチェック！不動産の「本当の姿」が見えてくる

私たちは価格を出すために、様々な角度から不動産を調査します。

• 役所調査：都市計画、建築制限など、法律上の条件をチェック

• 現地調査：土地の形、日当たり、道路付け、周辺の騒音や嫌悪施設などを確認

• 資料分析：過去の取引事例や地価の動向、将来性などを分析

こうした調査で、皆さんが気づいていない隠れたリスク（例：再建築が難しい土地だった）が判明することも。不動産の本当の姿を理解した上で取引できるのも、大きなメリットです。

まとめ：最高の個人売買は「安心」から生まれる

不動産の個人売買は、大きなメリットがある素晴らしい方法です。
その成功のカギは、当事者双方が「価格に納得し、安心して取引を終えること」に尽きます。

私たち不動産鑑定士は、取引の代理人にはなれませんが、その大前提となる「価格」という土台を確かなものにすることができます。

大切な資産の取引を、お互いが笑顔で終えるために。
まずは「こんな取引を考えているんだけど…」と、お近くの不動産鑑定士に相談してみてはいかがでしょうか。きっと、あなたの不安を解消するお手伝いができますよ。

評価対象物件に第三者の抵当権などが付いているか、の調査は鑑定評価に含まれるのでしょうか？という質問に答えます。

不動産の価値（経済価値）は、その物件が持つ物理的な側面（広さ、形状、建物の状態など）だけでなく、法的な側面（どのような権利が付着しているか）によっても大きく左右されます。

例えば、利用を制限するような権利（他人のための地上権や地役権など）や、所有権の行使を制約する権利（抵当権など）が存在する場合、それは不動産の価値を減少させる要因となります。したがって、適正な鑑定評価額を求めるためには、権利関係の調査が不可欠です。

不動産鑑定士は、主に以下の方法で権利関係を調査・確認します。

• 登記事項証明書（登記簿）の確認
  法務局で取得した最新の登記事項証明書の内容を精査します。
  • 　甲区（所有権に関する事項）: 現在の所有者は誰か、過去に差押え等の履歴がないかなどを確認します。
  • 　乙区（所有権以外の権利に関する事項）: 抵当権、地上権、賃借権などが登記されているかをここで確認します。金融機関からの借入による抵当権設定は、よく見られる事例です。
• 現地調査・ヒアリング
  登記簿には記載されない権利（例：占有者の存在、未登記の賃貸借契約など）の有無を、現地での観察や、依頼者・所有者へのヒアリングを通じて確認します。

これは、司法書士や弁護士が行うような「権利の有効性を法的に保証」したり、「隠れた権利関係の瑕疵（かし）まで完全に調査」したりする業務とは異なります。原則として登記簿の記載内容を真実なものとして受け入れ、その前提で評価を行うためのものです。

ご依頼の目的によって、権利関係の取り扱いが変わってきますので、鑑定士にご依頼される際には、どのような目的で評価が必要なのかを詳しくお伝えいただくことが、より精度の高い鑑定評価につながります。

ご不明な点がございましたら、お気軽にご質問ください。

工場が建ち並ぶ地域でも、時折工場の取り壊しや撤退が行われ、その跡地に住宅が建設されることがあります。しかし、このような地域での住宅にはいくつかの注意点に留意する必要があります。

まず、騒音と匂いは工場からの影響が考えられます。工場は一般的に機械や設備を使用して生産活動を行い、その過程で騒音や匂いが発生することがあります。

したがって、工場の近くに住宅を建設する際には、周囲の環境や騒音・匂いのレベルを調査し、快適な生活を送ることができるかどうかを確認することが重要です。

さらに、ガスの有無も重要な要素です。工場地域では、都市ガスの供給が行き届いていない場合があります。

その他にも、工場跡地なら土壌汚染のリスクにも注意が必要です。工場が長期間存在していた地域では、土壌や地下水の汚染が懸念される場合があります。

最後に、工場地域は通常、交通アクセスや生活施設の利便性が良くない場合があります。これらも確認しておくことも重要です。

建築基準法42条1項5号と建築基準法上道路ではないとされる道路２つに接する土地建物の評価が有りました。

建築基準法は建築物の設計や建築に関する法律です。道路に関連する規定も含まれており、道路と規定されるものの内、42条1項5号に記載されるものに該当する道路です。

大阪市では土地を建築物の敷地として利用するため、建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの、

いわゆる位置指定道路とされています。

主に開発し、建築する為の接道義務を満たすために作られる道路であり、また建築基準法に適合する道路ですので建築に際しては特に問題のない道路だと思います。

また大阪市では令和5年4月から、法第42条第1項第5号による位置指定道路に関する図面（昭和26年度から平成29年度まで指定したもの）を『マップナビおおさか』で見ることができます！

マップナビおおさかの道路選択→指定道路図→42条1項5号の色の道路をクリック→詳細情報のファイリングをクリックすると位置指定日、指定番号に道路平面図（幅員や道路断面図とか）がわかります。

もう一つの建築基準法の道路ではないものについては建築基準法の接道義務を満たさない道路であるため、仮にこの道路だけしか土地が接道していないと建築できない土地ですので十分注意してください。

建物は建築基準法で敷地面積に対して〇％までの面積の建物を建てることができます。

商業地系の地域なら300％、400％とか。市役所で確認できます。

収益用不動産なら容積率いっぱいまで建築されていればその分貸出スペースが増えます。

逆に容積率が少ない、建物面積が少ない場合それだけ収益がすくなくなり、最も有効な状態になってない不動産といえます。

昔は収益性を考慮しない用途で建てられた建物だった、環境が変わった、とか。

収益性が低いと不動産の価値に影響を及ぼす可能性があります。

売却前の建物を鑑定する際に、どうも建物が大き過ぎる気がする。

建物は建築基準法で敷地面積に対して〇％までの面積の建物を建てることができます。

住宅系の地域なら200％とか。市役所で確認できます。

計算すると容積率超えてたので違法建築ではないか次に市役所で建築計画概要書を確認します。

建築計画概要書は建築物の所有者や設計者が建築行政機関に提出し、審査の結果、計画が適合していると認められると、建築許可が交付されます。

つまり建築計画時には適法が建物でした、ということ。しかし多いのが建築後、工事完了届をだしておらず、検査済証番号がない状態。大阪市は受付日にバツと書かれてます。

工事完了届は建築物の建設工事が完了した後に建築行政機関に提出される書類で、建築基準法や地方自治体の条例に基づいて、建築物の安全性や法令遵守が確認されることを目的としてます。

したがって、ちゃんと計画どおり建築されてるかも確認する必要があります。

土地をこれから分筆するけど分筆後の鑑定評価はできるのか、図面も作ってる、と聞かれました。

できますけどどんな土地に分けるのか図面を見せてください、とお願いしました。

図面を見ると大きめの一般的な戸建住宅地ですが道路に面している間口を3つに分けるみたいで、各分筆後の土地の間口は当然狭くなり、袋地状で間口が２ｍ未満に見える土地もあるようでした。

もちろん間口２ｍ未満の土地は建物が建築できませんし、鑑定評価額も下がってしまいますよ、という話をさせていただき分筆図面は書き直すという形になりました。

仮に今の建物の間口を２ｍ未満にしてしまうと既存不適格な建物になってしまいますし、とにかく間口は２ｍ未満にしない、ということに注意してください。

最近は個人の方も不動産投資しているとききました。
売り物件もよく出ているのか土地勘のない土地でも転売のため購入している、とか。
なかには安いから、という理由だけで間口２ｍ以下の建築不可のような土地でも購入している人もいるという。
そういうの転売できるんでしょうか？できたら購入前にでも一度見せてほしいですね。なにかアドバイスできるかも。

ある時建物のみを鑑定してほしい、という相談がありました。

通常、建物は土地の立地環境があっての建物ですから、土地と建物全部を評価しその内訳として建物の価格を算出します。

ですので実際は通常の土地と建物を評価する形と何ら変わらずなんですがなにせ「建物だけ」という言い回しから早く、安く、簡単に鑑定できるものと思って相談されることもありますが残念ながらそうではないのです。