容積率がオーバーした物件を購入した人がいた、という話を聞きました。

（注：建物の延床面積が定められた以上の面積になっている状態）

そういう物件は住宅ローンが利用できなかったりして現金を用意するのに大変苦労したらしい。

そうですよね、普通そこまで注意しないですよね。

物件購入前に市役所の都市計画課などにいったら定められている容積率を教えてくれます。

（例：200％なら土地面積の200％までの建物延床面積になります）

さらに、物件が接道する道路幅や用途地域によって決まったりしますのでご注意。

（例：前面道路が4ｍで住宅系用途なら4ｍ×4/10＝160％の容積率になるとかあります）

要は市役所の都市計画課などで実際建てられる容積率を聞き、容積率オーバーしてないかまで教えてもらうこと、ですね。

東京
戸建て需要高まる。
テレワークなど家で仕事するスペースが必要、業者問い合わせ80％増。
利便性の高い郊外を求める人も増加。空き家問い合わせ50％増。
コロナウイルス後は状況が一変している。前は家賃が高くても借りる人は多かったが今は安くしないと借りてくれない。
都心はオフスビルに空きがある。
今まで空かなかったビルが突然空いたり大型店舗がなくなったりする。6ヶ月前申告で退去するのが通常で、4月頃退去決めた人がそろそろ出ているのではないか。
3年前からインバウンド需要でバブルに似てたが今はホテル売る物件もある。

大阪
心斎橋筋商店街、6月は前年比6割まで戻ったが7、８月は感染拡大、ミナミ一部影響があり再び３割まで落ち込む。
市内ホテル、９月の連休前は稼働率約20％、４連休で約50％。GoToトラベルの影響もあって増えたか。
温泉旅館、４連休中は初めて満室になった。ただし団体客利用はなし。
USJ近くのホテル、４連休で満室になる。その後は５割程度。
ミナミのホテル、４連休50％まで戻る。まだ厳しい。インバウンド戻らないと厳しい。
ミナミのホテル、閉めたホテルはたくさんある。インバウンドのお客が一切いない。４連休はずっと満室。
道頓堀のたこ焼き屋、４連休は好調だった。

道頓堀
づぼらや閉店、ドラックストア閉店、飲食店閉店などみられる。

神戸
南京町、例年レベルに戻る。連休後も7-8割まで戻る。

京都
寺町京極商店街、7-8割まで戻ってきた。
清水寺、国内観光客がもともと多く、例年並みの人出がある。

４連休は回復傾向だったがミナミとかインバウンド需要に頼ってたところはまだ厳しい状況が続いてますね。

R2.7.1時点地価調査発表

全国変動率（％）前年との比較
住宅△0.1→△0.7、商業1.7→△0.3、工業1.0→0.2となりました。

大阪府は
住宅0.4→△0.3、と7年ぶりに下落に転じ、
商業8.7→1.8、と上昇幅は小さくなったが8年連続の上昇、
工業1.6→0.3、と同じく上昇幅は小さくなったが5年連続の上昇となりました。

住宅地は後半に新型コロナウイルスの影響による不動産市場の停滞などがあり、
商業地は前半は上昇傾向の地点が主だったが後半に新型コロナウイルスによる景気減退から下落傾向に向かった。
特にインバウンド需要の強かった地点はその反動から強い下落が見られる。

今回の地価調査は後半に新型コロナウイルスの影響がみられており、今後の地価も引き続き新型コロナウイルスの動向に注意すべき。

住宅上昇率上位地点
福島区　4.6→2.7
天王寺区4.8→2.5
北区　　3.5→1.6

商業上昇率上位地点
淀川区　22.6→7.2
北区　　19.1→5.3
天王寺区10.0→4.3

建築基準法の一部改正がありました。

建築物の適正な維持管理、安全性の確保を中心とする改正です。

いくつか気をつけようと思う点を抜粋すると

安全性の確保では、

空き家など既存不適格建築物の所有者等に対する特定行政庁による指導及び助言の創設があります。

建物を放置することにより危険、衛生上有害となる恐れがあると認められれば、修繕など維持保全に関する指導、助言ができるようです。ですが、某市役所の話ですと少しは進みますがこれだけではまだまだ空き家問題は難しいそうです。

容積率関係では、

老人、福祉ホーム等の共用廊下又は階段のように供する部分の床面積は容積率算定基礎となる延べ面積に算入しないものになりました。

建ぺい率では、

防火地域内の延焼防止性能を有する建築物、準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物等の制限が10％緩和されます。準防火地域が緩和されるのが大きいですね。

令和元年7月1日時点の地価調査が発表されました。全国的に上昇傾向が強くなりましたね。

大阪圏（大阪、兵庫、京都、奈良）は住宅が去年0.1→0.3％の上昇、商業が去年5.4→6.8％の上昇。

商業地の上昇率は東京圏（4.9％）より高いのですね！

大阪8.7％と京都7.1％の変動率が沖縄12％についで高い結果が反映されています。

大阪の商業地で上昇率が高い区は、西区27.7％、浪速区22.9％、淀川区22.6％、北区19.1％、中央区16.2％の上昇。力強い。

下落してる場所でも旭区、東住吉区、大東市だけが去年と同じ数字で△0.4～△0.6％程度。

大阪の住宅地は上昇率が高い区は天王寺区4.8％、福島区4.6％、浪速区4.3％、北区3.5％の上昇。なかでも天王寺区は去年1.4％からの大幅な上昇となってます。

下落してる場所は東部や南部で多く、△0.1～△1.1％程度。まだ中心部から離れると厳しいか。

八尾市の道路後退を調査していたとき。

現場は全面４ｍ未満の道路だったので、建替えするときには道路が４ｍになるように中心から２ｍずつ後退することが必要になると考えられます。

八尾市役所でセットバック（後退）の有無を尋ねると、一方後退で4.35ｍ後退する必要があると言われました。

それは道路の向かい側は鉄道が走ってるため、現場側が一方的に後退する必要があるのです。

でも普通4ｍじゃないかな？と思い尋ねたところ、敷地が300㎡以上で開発行為に該当する場合は4.35ｍになるんですね。

開発行為に該当すると開発時に必要な敷地面積、床面積、駐車場の確保台数などその他規制もよく調べておく必要があります。

マップナビおおさかを見ていると建築基準法附則第５項（道路法による道路のみで幅員４ｍ未満）という道路があります。

４ｍ未満なのでセットバックを大阪市都市計画局建築指導部建築企画課に確認すると、

この道路は４２条２項と同じく道路の中心より２ｍずつ後退する必要があります。４２条２項道路と違うのは、建築申請するときには道路の明示書を添付してください、とのことでした。

古い戸建住宅を売る人の不動産鑑定評価について。

耐用年数はとうに通り越し、残念ながら建物に価値は無いですねー。って正直に言うと「なんでや！」ってなる売主さん。

実際に住めているのでなんらかの価値があるのはわかりますが市場性がないんですよね。

買う人はは解体費がかかるので敬遠するという感じで説明して。

建物の価値は新築時が一番高くて、人が住んで中古になった途端に下がります。

それから経年かけてゆっくり下がっていくイメージでしょうか。

買う側にとっては解体費を考えても安い住宅だったらお得ですし、少し手を加えてまだ使えそうならもっとお得になりますね。

このように不動産の価格は土地に重きが置かれているので、立地が大事になってきます。

珍しく山林の価格相談がありました。
山林評価の得意な不動産鑑定士の先生に教えていただいた知見も合わせて山林の価格は宅地とどう違うのか記録しておくと。

林地地域は林業生産活動のうち、木竹の生育に供されることが自然的、社会的、経済的及び行政的観点から合理的と判断される地域をいいます。

なにより対象となる山林をちゃんと、慎重に特定することが鑑定評価を行う上でまず大事になります。

なぜなら依頼者、所有者からちゃんとこの山！ここからここまで！って言えないことが多いんですよね。ちゃんと山に詳しい人に出てきてもらうことです。

ちゃんと場所がわかったら次に大事なのは宅地になる可能性を調べること。

開発できる山林とできない山林では価格が段違いですから。

あとは木材搬出の難易、傾斜の方向（杉、檜は北向きが良いそうです）が価格に影響してきます。

宅地とはだいぶ違いますよね。