市役所も不動産の所在地の役所で都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限を調べます。

まずは都市計画法を都市計画課で不動産がどんな地域にあるかを調べます。（各市役所によって窓口の名称とか若干異なることはあります。）

大阪市役所なら7階の都市計画局計画部都市計画課に機械があるので住所から入力して自分で調べられますし、マップナビおおさかのサイトでも調べられます。

市街化区域内でしたらさらに用途地域があります。住宅、商業、工業など混在しないようにどの用途地域にあるかで、大まかな土地利用が決められていますので確認します。

住居系なら第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域があり、

商業系なら近隣商業地域、商業地域

工業系なら準工業地域、工業地域、工業専用地域

があります。各地域で建築可能な用途が異なりますから目的の用途が建築可能か確認します。

例えば第一種低層住居専用地域なら店舗はできず、工業専用地域は住宅ができないなどです。

市街化調整区域は市街化を抑制する地域なので建築ができるとは限りません。建物の建築が目的ならそれが可能か慎重に尋ねて調査しましょう。

都市計画課では一緒に建ぺい率、容積率、防火地域等もわかります。

建ぺい率80％なら、土地面積の80％までしか建物面積はとれません。

容積率200％なら、土地面積の200％までしか建物の延床面積はとれません。

これらは前面道路幅員等で率が変化する場合があるので都市計画課では目安として確認しておきます。

また防火地域、準防火地域に該当すると階数、床面積により耐火建築物にする必要があるので確認します。

その他制限のある地域に入っていないか（造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域や、建築できる高さ制限又は斜線制限など）尋ねるなり確認しておきましょう。

宅地造成工事規制区域（宅地造成時に切土、盛土が必要か）や砂防指定地（一定の行為制限あり）はまた別の場所にある土木事務所で聞くことが多かったので尋ねてみましょう。

不動産はその地域によっていろんな制限がありますから全部覚える必要はありませんが、上に書いた事項を含めて、基本は職員さんにどんな地域があるのか尋ね、なにか出てきたらどんな地域なのか、目的の建物は建てれるのか、建てるときに気をつけること（制限）はあるのか、を聞けば細かく教えてくれます。

市役所編２

法務局では不動産の登記されている情報を確認し、市役所では都市計画などの法規制を確認します。

不動産になれていない人は知らない言葉ばかりなので、職員さんに尋ねながら行いましょう。

法務局は、不動産の所在地を管轄している法務局で申請します。最寄りの法務局とは限りませんので法務局の管轄を調べてから行きましょう。

この法務局じゃありません、と窓口で言われている人をわりと見かける気がしますので。。

まず登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面などを取得します。

これらを申請する場合には土地の地番で申請する必要があります。住宅地図で法務局にあるブルーマップをみて青字で書かれている地番を確認しましょう。

わからなければ職員に尋ねると教えてくれます。

登記事項証明書は土地なら地番、地目、地積、原因及びその日付、所有者、所有権以外の権利を、建物なら種類、構造、床面積なども確認します。

現況の不動産との違いがあれば確認するようにしましょう。地積は実測と異なる、建物の床面積は増築を反映していない、今は存在しない建物が表示される、などが現状と異なることはわりとあるものです。

抵当権がついている場合には抹消できるか、あとは所有者が違う人じゃないかみておきましょう。

公図は土地の形に地番を記載している地図です。

だいたいの土地の形状、周辺の土地の位置と現状とを確認します。

特に前面道路との間に他人の土地が介在していないかを確認しておきます。道路に接していないと建築できませんから。

また道路に地番があれば所有者を確認しておきましょう。民間所有の私道の場合があります。上下水道の工事にはその所有者の同意が必要になるかもしれません。

地積測量図は測量した図面で、土地の間口、奥行き、地積（登記事項証明書と違いないか確認）などがわかります。地積測量図は無い場合もあります。

建物図面は土地上の建物の位置や各階の平面図がわかります。現状と違いがないか確認します。建物図面も無い場合があります。

個人売買での相談を受けるとき価格がいくらにしたらいいのか知りたい、というものが主ですがなかには不動産のことわからずに取引しようとしてるかな？と感じる人もいます。

不動産の業者さんに払う仲介手数料も売買価格が400万円超えると、
売買価格✕3％+6万円+消費税の額になります。
結構負担がかかるので、業者さん使わない取引をする人がいるのはわかります。

しかし一般に不動産を買う時は不動産業者が不動産の重要事項の説明をしてくれますが、不動産業者がいない個人売買の場合、買主は自分で不動産のことを把握する必要があります。

売主のみ知識と情報があって、買主はそれを知らない場合、価値に見合う不動産を購入することが難しいです。また潜在的リスクを一方的に負います。

不動産には法規制により建築できないものもありますので、購入後目的の建物が建てれない！となっては困るからです。買主は特に不動産の調査をしておきましょう。

不動産の調査は主に法務局、市役所、現場で行います。順に見ていきましょう。

先日は訴訟用の不動産評価の不動産評価が相談がありました。

簡単な評価の要望で。ということは簡便な評価をする調査報告書の作成を考えますが。。

裁判所や税務署（関連会社間売買など）の評価は原則鑑定書の作成でお願いしてます。

調査報告書は後日鑑定書を作成する場合には価格が変動する可能性がありますから、

利用者の判断に大きな影響を与える場合にはなじまないからです。

何卒よろしくお願いいたします！

建築基準法上、敷地は道路（建築基準法に該当するもの）に２ｍ以上接しなければ建築できません。

道路に接していない土地は無道路地となり、単独では建築が不可な土地です。

この無道路地、たまに見かけるんですよね。大阪市内でも。

外観から明らかに道路に接していない土地だよね、とわかるものはまだいいとして、

前面道路が建築基準法上の道路と認められていない場合、

敷地から細い水路や通路を介して道路に接している場合、

敷地と前面道路との間に水路があり、鉄板おいてるだけ、

敷地と前面道路との間に他人の土地が介在していて道路に接していない、

とか現地だけでは微妙な、わかりにくいものもあります。

ちゃんと市役所等で調査する必要があります。

無道路地は不動産価格に大きな影響を与える事柄ですから個人間売買時とかは注意してください。

売買後、建築できない土地だとわかったら大変ですから。

不動産経済研究所より全国マンション市場動向が発表されました。

近畿圏だけ見てみますと、

2018年発売戸数は、近畿圏7.1％増で、大阪府は６%増。

2018年マンション平均分譲価格は近畿圏3,844万円で0.2％増。

マンション価格は2009年からずっと上昇傾向できているんですね。消費者には辛いです。

平成31年1月1日時点の大阪市人口は大阪市都市計画局企画振興部統計調査で、

1位平野区193,788人
2位淀川区181,004人
3位東淀川区176,059人

です。

人口異動をみると

1位西成区-194人
2位住吉区-176人
3位生野区-118人
4位住之江区-111人
5位平野区-104人

で、平野区が人口多いのに減少でも上位にくるんですね。

おおさか東線が3月16日全線開通するので、新加美駅、衣摺加美北駅（住所は東大阪市）のある平野区北部の利便性が良くなり、減少歯止めがかかればいいのですが。

開通する新大阪駅～放出駅間の試乗youtube

大阪市平野区には加美地区があります。

加美地区内には建築線が指定されています。

建築線が指定されているとその分、道路や水路から後退して建築をすることになります。

なので敷地が狭くなり、道路（公共空間）が広がるイメージです。

例をだすと、前面の認定幅員が2.545ｍなら1.7275ｍずつ両側に指定され、6ｍの幅員が確保されます。

多くが整備されているようですが、前面道路が狭い場合などは注意してください。

売買後、新築する場合には建築線があると敷地目一杯建築できないことがありますので。

加美地区建築線のことは大阪市都市計画局建築指導部建築企画課で聞けます。