遺産の分割前に遺産に属する財産が処分された場合の遺産の範囲

現行制度では特別受益のある相続人が遺産分割前に処分したら不公平が生じるため、見直されます。

新法では遺産分割前に共同相続人の一人か複数がが財産を処分しても、共同相続人全員の合意により分割前の遺産とすることができます。

また処分した共同相続人の一人か複数の同意を得ることは要しません。

仮払い制度等の創設・要件明確化

現行は相続開始後、遺産分割がおわるまでは預貯金債権（イメージ：金融機関の口座）を勝手に払い戻しすることはできません。

祖父の相続のときも払い戻しができないため葬儀代、生活費等は叔父が一時立替えてくれました。

色々手続きをするべきことがあるし、急なことなので金銭の持ち合わせのある人がいなければ困ることも多いでしょう。

仮払い制度等の創設・要件明確化はそういう困りごと解消のために規定されます。

１，預貯金債権に限り家庭裁判所の仮払い要件が緩和されます。必要がある場合で、他の共同相続人に利益を害しない限り取得できることになりました。

２，家庭裁判所の判断を経ず、以下の計算式で求められる額は金融機関で単独で払い戻しを受けられることになります。

単独で払戻しをすることができる額＝（相続開始時の預貯金債権の額）×（３分の１）×（当該払戻しを求める共同相続人の法定相続分）

例）預金600万で相続人子供2人→長男は100万円払い戻しができます。

遺産分割の見直し

相続税改正で平成30年7月6日参議院可決されました。配偶者居住権と同様配偶者保護の観点です。

今までは民法903条1項により、被相続人から遺贈又は贈与を受けた者があるときは、相続財産の価額に贈与の価額を加えたものを相続財産とみなすことになります。

仮に現金5000万、贈与不動産3000万、妻と子供1人だと5000万+3000万が相続財産とみなされます。この8000万の1/2の4000万から贈与分3000万を引いて、妻の相続分は1000万となります。

これが903条４項が新設されると、婚姻期間が20年以上の夫婦が一方に対し居住用不動産について遺贈又は贈与したときは１項のように相続財産とみなさない意思を表示したものとされます。

例として5000万×1/2＝2500万が妻の相続分とされ、改正前より多くの相続分となります。

配偶者居住権は所有権ではなく使用収益する権利なので、配偶者に所有権を持ってもらうにはこの903条４項の新設を利用し贈与を計画的に考えておくのがいいのでしょうか。

売買の前に価格を知りたいという人に割とお会いします。

鑑定評価してもらうほどじゃないし、かといって不動産屋さんに行くのは敷居が高い。

個人情報の不安があるし、営業しつこく来られてら嫌だし。。

ではネットで調てみては？と教えたのが不動産鑑定士も携わってて、公的で無料で登録とかいらない、以下の３つです。

１、路線価図を見る→路線価図の見方

２，地価公示、地価調査を見る→地価公示、地価調査の見方

３，土地総合情報システムを見る→土地総合情報システムの見方

注意点として、

路線価図は道路単位で一律に決めてる土地の価格であることと、地価公示、地価調査より２割ほど安いこと。

地価公示、地価調査も土地の価格でちゃんとその土地の環境条件を反映して決められた価格だけど近くにあるとは限らないこと。

土地総合情報システムは宅地と建物、中古マンション等とか種類があり、実際に取引された価格に基づいてるけれど取引条件がバラバラなので高め、安めの価格があり比較が難しいかも。

以上です。この３つをうまくつかって価格を把握してみてください。

特殊な用途とか、借家人がいるとか権利関係が複雑なものは鑑定評価をうまく活用していただければ。

土地の価格を調べるときに、実際に売買された価格を国土交通省の土地総合情報システムで見ることができます。

まず時期を選び（最新のデータならそのままで可）、不動産の種類を選び、最後に地域を選んで「この条件で検索」をクリックするとデータがみれます。

詳細な場所はわかりませんが価格調査の参考になるかと思います。特に中古マンションは大体の価格がつかめます。

土地、土地や建物の種類をみる場合は価格が土地の形状、面積や建物の状態が異なるのでバラバラなことが多く、また逆に1件だけあってもそれが相場を反映しているのか判断が難しいと思いますのでご注意ください。

土地の価格を調べたい場合、指標となるのが地価公示、地価調査です。どちらも国土交通省が発表してますので、

まず国土交通省の標準地・基準地検索システムサイトにいきます。

検索する都道府県をクリックします。

ここでは大阪府を選択しました。

次に市区町村をクリックします。

ここでは北区を選択しました。

検索条件指定では、

地価公示のみ（１月１日の価格）、地価調査のみ（７月１日の価格）、両方か選択でき、調査年、用途、価格帯も調べられますが選択しないと全ての地価公示、地価調査がでます。

用途ぐらい選択しておけばいいと思います。主要なものは住宅地、商業地、工業地です。

最後に下部の検索をクリック。

検索結果表示がでたら、所在をみて、近くにあるものを探してください。

先程の検索画面で用途を選択していない場合、全用途の地点がでるので注意してください。異なる用途の価格を見ると、価格の参考にならないからです。

例えば住宅は標準値番号が〇〇-1、商業は〇〇5-1、工業は〇〇9-1、と商業は5の数字が、工業は9の数字がつきます。

あとはなるべく地積や駅距離が調べたい土地と似ているものを選びましょう。

また、近くかわかりにくい場合、所在にある「地図で確認する」を押すと地図がでます。

土地の価格を把握する参考にしてください。

連棟建物（隣とくっついている建物）で建物の一部（自分のところ）を取り壊し、売買する場合には隣との同意が必要になります。

隣と柱を共有している場合など、この柱をどうするのか、などの話し合いを行う必要があります。

場合によっては柱は隣に残し、自分はやや下がらざるを得なくなる形で同意を貰うことも考慮しておくべきでしょう。

またそのような連棟建物の一部を売買する場合の不動産の評価は減額要因になることもありますのでご注意ください。

実際のケースでは連棟建物の種類、環境、需要者の属性など考慮して鑑定評価額は少々減額することになりました。

配偶者居住権とは

相続税改正で平成30年7月6日参議院可決され2年後の7月までに施行される予定です。

配偶者居住権は相続発生時、配偶者が被相続人の家に住む場合の居住権を確保するためのものです。（所有権ではありません。）

今は遺産分割で被相続人の配偶者が土地と家を相続した場合、子供に預貯金分が渡されることになりますが土地と家の価格が鑑定の結果遺産割合で高額になると（または預貯金がないと）子供に渡せる相続分を配偶者が用意する必要があり、配偶者の生活が困難になったり、せっかく相続した土地と家を売却せざるを得なくなったりすることもあります。

（例えば自宅が2000万として、配偶者、子供１人だけの場合、法定相続分は1000万ずつになるので配偶者は2000万の自宅を相続したら1000万分を子供に渡すことになります。）

配偶者居住権はこのような不具合解消のため自宅の所有権2000万ではなく、より低額の居住権を取得するという形になります。

大阪市の大規模小売店舗立地法の届出書の閲覧は経済戦略局産業振興部産業振興課ですが、大阪市役所ではありません。

南港のATCビルO’s棟南館４Fというわかりにくいところです。

わかりにくいので忘備録として。

トレードセンター前駅降りたら総合案内所を左に。O’s棟南すぐにあるエレベータNo2で４Fへ。エスカレーターだと遠回りに。。

ATC内部