投稿者「nikan」のアーカイブ

地価公示・地価調査の調べ方

土地の価格を調べたい場合、指標となるのが地価公示、地価調査です。どちらも国土交通省が発表してますので、

まず国土交通省の標準地・基準地検索システムサイトにいきます。

検索する都道府県をクリックします。

ここでは大阪府を選択しました。

次に市区町村をクリックします。

ここでは北区を選択しました。

検索条件指定では、

地価公示のみ（１月１日の価格）、地価調査のみ（７月１日の価格）、両方か選択でき、調査年、用途、価格帯も調べられますが選択しないと全ての地価公示、地価調査がでます。

用途ぐらい選択しておけばいいと思います。主要なものは住宅地、商業地、工業地です。

最後に下部の検索をクリック。

検索結果表示がでたら、所在をみて、近くにあるものを探してください。

先程の検索画面で用途を選択していない場合、全用途の地点がでるので注意してください。異なる用途の価格を見ると、価格の参考にならないからです。

例えば住宅は標準値番号が〇〇-1、商業は〇〇5-1、工業は〇〇9-1、と商業は5の数字が、工業は9の数字がつきます。

あとはなるべく地積や駅距離が調べたい土地と似ているものを選びましょう。

また、近くかわかりにくい場合、所在にある「地図で確認する」を押すと地図がでます。

土地の価格を把握する参考にしてください。

路線価図の見方

国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表のページに行き、最新の年を確認し、調べる土地のある都道府県をクリック。（例として大阪府をクリックしました）

次に路線価図をクリック

次に該当する市区町村をクリック

次に該当する地名の右にある路線価図ページ番号をクリック。例として池田町は2ページあります。

地名がなければ「この市区町村の評価倍率表を見る」をクリックし、倍率表を調べます。（後述）

次に土地を地図で確認します。探しづらいですがまず該当する丁目をさがし、近くの街区番号をさがします。（例、浮田１-１３-○の赤の土地）

よく知る場所なら周辺の道路の形状を追うとすぐわかるかと思います。

街区を探せたら、あとは土地の位置から路線価を特定します。道路が南にある、とかで判断してもいいでしょう。

例で言えば南道路の280Dとなります。

この280Dの「D」は借地権割合を表しており、「280」が価格を表してます。

具体的には「280」は280,000円/㎡のことであり、総額は面積をかければでます。

市場の大体の価格を知りたい場合は、0.8で割り戻して→280,000円/㎡÷0.8✕面積≒大体の市場の価格と考えていいでしょう。

路線価図がなく、倍率表の場合は町、適用地域を確認し、その右側に位置する数字を固定資産税評価額に乗じて求めます。

例として、綾羽1.2丁目で市街化調整区域（役所の都市計画課などで調べます）で、宅地なら固定資産税評価額✕1.1を、田なら107を乗じた価格が相続税路線価のかわりになります。

固定資産税評価額は税事務所から送られてくる書類か、役所で確認します。

連棟建物

連棟建物（隣とくっついている建物）で建物の一部（自分のところ）を取り壊し、売買する場合には隣との同意が必要になります。

隣と柱を共有している場合など、この柱をどうするのか、などの話し合いを行う必要があります。

場合によっては柱は隣に残し、自分はやや下がらざるを得なくなる形で同意を貰うことも考慮しておくべきでしょう。

またそのような連棟建物の一部を売買する場合の不動産の評価は減額要因になることもありますのでご注意ください。

実際のケースでは連棟建物の種類、環境、需要者の属性など考慮して鑑定評価額は少々減額することになりました。

配偶者居住権

配偶者居住権とは

相続税改正で平成30年7月6日参議院可決され2年後の7月までに施行される予定です。

配偶者居住権は相続発生時、配偶者が被相続人の家に住む場合の居住権を確保するためのものです。（所有権ではありません。）

今は遺産分割で被相続人の配偶者が土地と家を相続した場合、子供に預貯金分が渡されることになりますが土地と家の価格が鑑定の結果遺産割合で高額になると（または預貯金がないと）子供に渡せる相続分を配偶者が用意する必要があり、配偶者の生活が困難になったり、せっかく相続した土地と家を売却せざるを得なくなったりすることもあります。

（例えば自宅が2000万として、配偶者、子供１人だけの場合、法定相続分は1000万ずつになるので配偶者は2000万の自宅を相続したら1000万分を子供に渡すことになります。）

配偶者居住権はこのような不具合解消のため自宅の所有権2000万ではなく、より低額の居住権を取得するという形になります。