土地家屋調査士とは
不動産の表示に関する登記は所有者に申請義務があるため、土地、建物の物理的な状況を把握するために調査、測量し、その結果を法務局への申請手続きの代理を行います。
具体例として、土地の分筆、合筆、地目の変更など、建物の新築、増改築、取り壊しなど表示に関することです。
ちなみに所有権変更などは司法書士が行います。
あととても大事なのが土地の境界確定も行われます。
土地家屋調査士に境界確定の依頼をすると、資料及び現地調査のうえ、隣地や関係土地所有者立会のもとで話がまとまれば永久標の設置や確定図面の作成をしてくれます。
土地家屋調査士の費用は日本土地家屋調査士会連合会の公開情報によれば
H28年度全国中央値として
1.土地地目変更43,580円
2.土地合筆46,730円
3.土地分筆（地積測量図あり）235,690円
4.土地分筆（地積測量図なし）460,628円
5.分筆と地積更正709,978円
6.建物登記80,000円～169,300円
7.滅失登記45,180円
です。
私設管について
私道の場合、上下水道の維持管理費などは道路所有者の負担となる場合があります。
東大阪市役所の下水道が私設管だったことがありました。
通常の調査ではこの道路に市役所管理の下水道はありません、で終わりますが設置したときに市役所から補助金が出されていたらその記録はあるはずです。
補助金が出されていた記録があれば市管理でない私設管があると推定されます。
大阪市の上水道の場合は所有者の委任状があれば私設管情報をみせてくれます。
私道は、市などが管理する公道ではない、個人等が所有する道路です。
道路の所有には皆で所有する場合（共有）と部分的に所有する場合が多く見られます。
共有場合。1-5番の道路を1-1～1-4の各人が所有している。
部分的に所有する場合。1-1が前面道路1-5を所有している。同様に1-2が1-6、1-3が1-7、1-4が1-8を所有している。
道路の所有者は法務局で公図を取得し、目的の道路に付いている番号（地番）の登記事項証明書を法務局で再度申請してみてください。取得の仕方
登記事項証明書の権利部（甲区）所有権に関する事項の所有者が持ち分と共に複数名記載されていたら共有されています。
私道に接する敷地の建築にあたっても建築基準法上の道路に２ｍ以上接する必要があるため、私道についても公道同様に建築基準法上の道路に当てはまるのか確認しておく必要があります。
私道の場合、上下水道の維持管理費などは道路所有者の負担となる場合がありますので注意してください。
法務局で登記事項証明書や公図、地積測量図、建物図面等を取得する場合。法務局に行く場合とネットで取得する場合を紹介します。
A、管轄の法務局へ行く。
調査する不動産の場所によって行く法務局がかわりますので、まず管轄の法務局を調べてください。
管轄の法務局で申請書を記入しますが、ここではお調べの土地の住所ではなく、地番を記入する必要がありますので注意してください。
わからなければ、法務局にたいていあるブルーマップという地図を見てください。土地の上に青文字で地番が書かれています。
ブルーマップがない、もしくはブルーマップを見たけど地番が書かれていない場合には職員に地番を調べているがわからない旨を尋ねてください。
その時調べている土地の住宅地図とかあればスムーズです。
取得する資料に応じて収入印紙が必要になりますが、資料のなかには存在しなくて取得できないものもありますので、申請して、資料が揃った時点で収入印紙を買ったほうがいいです。
B、ネットで取得する。
登記情報提供サービスのサイトに行く
まずご利用者別登録メニューがあり、
一時利用か個人か法人か、公共機関利用か選びます。
一時利用は申込み手続き不要で利用申込をして、ID,パスワードをもらったらログインします。
不動産請求を選択、土地の所在、地番を入力後、登記事項証明書なら全部事項を、公図なら地図を、地積測量図なら土地所在図/地積測量図をクリックし、確定してダウンロードします。
建物は土地申請後、種別で建物を選択し、その後は土地と同様に確定してダウンロードします。
どっちがいいか、の話ですが、登記事項証明書、公図とか見たことない、申請したことない！という方は法務局に足を運んだほうがいいです。
わからないことは職員さんがおしえてくれますから。
多少はわかってる、という場合はネットで取得するのがいいです。法務局遠い場合がありますし、法務局行くより安く取得できますし。法務局手数料とネットの料金。
建築する場合には、土地が建築基準法の道路に２ｍ接道してなくてはいけません。
市役所に確認しにいくと、「４３条但書だね」と言われることがあります。
建築基準法第43条には、
「建築物の敷地は、道路に２メートル以上接しなければならない。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」
とあります。建築基準法上の道路ではないから原則建築できないけれど、建築審査会の同意を得た許可があれば建築できますよ、というのが４３条但書といわれる道路です。
では許可は簡単にされるものなのか？というのは地域により差があると思います。もし４３条但書の道路といわれたら最近その道路に接するご近所で申請がされて建築されたものがないか、も一緒に聞いてみてください。
※平成30年9月25日より43条改正になりました。
但し書きで書かれたところが第43条第2項第1号認定、第43条第2項第2号許可基準と変更になりました。
43条第２項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
ある人が市街化調整区域の農地に戸建住宅を建てたと言う。
とても手続きが大変だったんじゃないかと思いました。
市街化調整区域は都市化を抑制する地域で、開発や建築が制限されている地域で、
原則として知事の許可がなければ建築などできませんが一般的に農業など業務を営む人の居住用住宅は可能です（都市計画法29条、43条）
農地を宅地に転用するには（自分の土地を転用する場合には4条の許可）届出又は許可が必要になりますから。
ただちょっと引っかかったのが見積もっているハウスメーカーの農地転用費用が50万だったこと。
そんなに高いのか！？と思い知り合いの行政書士さんに伺うと農地転用の場合、相場十数万位の回答。。
…やっぱりそんなものですよねですね、いい行政書士の紹介しますよ！
不動産に接面する道路が４ｍ未満だと、新築または建て替え時には後退して（後退部分は道路にして）建築することが多いです。
前面道路４ｍ未満で、市役所などで建築基準法上４２条２項と判定されていると道路の中心から２ｍづつ後退する必要があります。（道路の中心は公道部分の中心とかあるので中心はどこか、も調べる必要があります）
見落としがちなのが、家の正面にある道路は４ｍあるから大丈夫と思っていても、角地の場合、もう一方の道路が４ｍ未満だと建て替えなど将来後退する必要があるかもしれませんので注意してください。
その他に４ｍ以上あるけれども４２条２項道路と判定されている場合、中心後退の基準となるラインが自分の敷地側にあると後退する必要がでてきますので要注意です。実際にそのケースで、個人間で売主側は４ｍ、４２条２項道路と表示しただけで売り、買主からは「後退する必要は無いと思って買ったのに」とクレームされたケースがありました。
不動産鑑定評価では後退する分の減価、もしくは後退リスクの減価をして評価することになり、それだけ評価額が下がることになります。
生産緑地制度
生産緑地制度は営農の継続を前提として市街化区域内（主に市街化が形成されている場所）の農地の適正な保全を図る制度です。
生産緑地の指定条件
１. 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
２. ５００㎡以上の面積
３. 農林業の継続が可能な条件を備えているもの 指定されると、３０年間は農地として営農することが義務付けられますが、税制上の優遇措置を受けられる場合があります。
行為制限
以下については市町村の許可が必要です。
１，建築物、その他の工作物の新築、改築または増築
２，宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更
３，水面の埋め立てまたは干拓
買取り申出制度
１，生産緑地の指定後30年経過又は農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由により従事することができなくなる場合に市長への買取り申出（土地の所有者ではなく、実際に従事している者です）
２，買い取る旨の通知（1ヶ月以内）
３、買い取らない旨の通知（１ヶ月以内）→農林漁業きぼうしゃへのあっせん
４、あっせん不調の場合には行為制限の解除（買取り申出から３ヶ月後）
大阪市は、場所にもよりますが市が買い取る可能性及び農林漁業者へのあっせんが成立する可能性は殆ど無く、ほぼ３ヶ月後に行為制限の解除になることが多いそうです。行為制限の解除がされた後、宅地転用する場合には現状農地のままですから、農地の転用届出をする必要があります。
大阪市の生産緑地のことはATCビルの経済戦略局 産業振興部 地域産業課 農業担当が窓口になります。（本人か委任状を求められる場合がありますので事前確認しましょう）
H26都道府県地価調査が発表されました。
地価調査は毎年7月1日時点を判定日として指定された不動産の基準地１㎡辺りの価格が公表されます。
大阪府の住宅地について、国土交通省の人口10万以上の市の対前年変動率を見るに、
大阪府では上昇となった市が大阪市、堺市及び多くの北摂方面の市であり、
大阪市は前年△0.2％の下落から、+0.4％の上昇へと転じました。
大阪市内の上昇区の変動率が+1％前後であるのに対し、福島区が前年+1.2％から+2.5％、都島区が前年+0.4％から+2.8％へ上昇しました。
下落地点は西淀川、此花、港、大正、西成、住之江、東住吉、平野、生野区で主に大阪市内の西及び南部に位置する区となりましが、それらの
下落率は△1％以下であり、下落地点の全区が対前年度より下落幅の縮小となりました。
全国平均でも下落傾向は続くものの、その下落幅の縮小が見られるようです。