離婚協議の財産分与を前提に、周辺の売り出し価格をみてから、鑑定できるか相談がきました。

多くの方が、近隣の物件がいくらで売りに出されているか、いわゆる「売出価格」を参考に相場を把握しようとされます。

「売出価格」と「鑑定評価額」の決定的な違い

まず理解すべきは、「売出価格」と我々が評価する「鑑定評価額」は、似て非なるものだという点です。

• 売出価格
  これは「売り手の希望価格」です。ローンの残債といった、売り手の個人的な事情が反映された「言い値」であり、市場で成立するかは未知数です。

• 鑑定評価額
  これは「客観的な市場価値」です。国家資格を持つ不動産鑑定士が、法律に基づき、特定の個人の事情を完全に排除して算出します。公平な市場で、買い手と売り手が合理的な判断のもとに取引した場合に成立するであろう、最も確からしい価格を指します。

鑑定評価額は、単なる相場ではなく、その物件固有の価値を分析して価格を算出します。

特に一戸建ての評価では、実際に売買が成立した近隣の価格（成約価格）を基礎とします。その上で、評価対象となるご自宅の、

• 土地の条件（形、広さ、日当たり、接している道路の状況など）

• 建物の状態（築年数、間取り、手入れの状況、デザインなど）

といった、その物件だけが持つプラス・マイナスの要因を一つひとつ専門的に分析し、価格に反映させていきます。

だからこそ、「坪単価〇〇万円」といった大雑把な相場ではなく、その物件固有の価値を反映した、「根拠のある価格」を算出することができるのです。

「あの土地は高く売れたのに…」近隣の特殊な取引事例への対処法

ここで、しばしば問題になるのが、近隣の特殊な取引事例です。「あそこの家が相場よりかなり高く売れた」「向かいの土地は驚くほど安く買えた」といった情報を耳にし、その価格が基準であるべきだとお考えになる方がいらっしゃいます。

しかし、個別の不動産取引には、市場全体の相場とは異なる「特殊な事情」が含まれていることが多々あります。

• 高額な取引の背景例:

  • 強い動機を持つ買主: 「子どもの学区を絶対に変えたくない」「実家のすぐ隣に住みたい」など、特定の買主にとって他に替えがきかない強い個人的な動機があり、高値でも購入するケース。

• 安価な取引の背景例:

  • 相続税の支払い等が迫っており、売主がとにかく早く現金化する必要があった（売り急ぎ）。

  • 親族間で財産を譲る目的で、相場よりも意図的に低い価格で売買したケース

私たち不動産鑑定士は、こうした個別の取引背景を調査・分析します。そして、市場全体の相場を反映していない「特殊な事情」による取引だと判断した場合は、それを評価の基準から除外したり、特殊要因として価格を補正したりします。

財産分与で不動産鑑定を利用する意義

• 議論の土台ができる
  公平・中立な専門家が算出した「鑑定評価額」という客観的な数字は、感情的な対立を避け、冷静な話し合いを進めるための確かな土台となります。

• 将来のトラブルを未然に防ぐ
  不動産鑑定評価書は、調停や裁判の場においても、専門家の意見として高い証拠能力を持ちます。口約束や曖昧な相場観で分与を決めてしまうと、後から「不公平だった」という不満が出てくる可能性があります。鑑定評価は、そうした将来のリスクを回避するためにも有効です。

• 双方が納得しやすい
  評価額に至った詳細な根拠が「不動産鑑定評価書」という書面で明確に示されるため、双方が結果を受け入れやすくなります。

ご依頼にあたっての注意点

最後に、鑑定をご検討される際の注意点をいくつかお伝えします。

• 費用と期間: 鑑定には所定の費用がかかります。また、現地調査や役所調査などを含むため、ご依頼から評価書の発行まで2週間～1ヶ月程度の期間を要します。

• 評価の基準日: 不動産の価値は常に変動しています。そのため「いつの時点の価格か」という「基準日」を定めることが重要です。財産分与では「別居時」や「離婚成立時」などを基準にすることが一般的です。

もし不動産の価値についてお悩みでしたら、一度、不動産鑑定士にご相談ください。我々は、公平な立場から、その解決をお手伝いする専門家です。

「親が元気なうちに、実家を自分（子ども）が買い取った方がいいのかな？」
「いや、普通に相続する方が税金は安いんじゃないか？」

親御様が大切にされてきた不動産。どう引き継ぐのがご家族にとって一番良い選択なのか、悩まれている方は非常に多くいらっしゃいます。

「生前売買」と「相続」、どちらにもメリット・デメリットがあり、「絶対にこちらがお得！」という簡単な答えはありません。

しかし、後悔しないための正しい判断手順と、そのために不可欠な『ものさし』は存在します。

【はじめに：とても大切なこと】
具体的な税金の計算や、「あなたの場合は〇〇円節税できます」といった税務相談は、法律で定められた税理士の独占業務です。この記事はあくまで判断の考え方を示すものであり、最終的なご判断は必ず税理士にご相談ください。

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「生前売買」と「相続」それぞれの特徴を知ろう

まず、2つの方法の基本的な特徴と、関係する税金を見ていきましょう。

１．「生前売買」を考えるときのポイント

親御様が元気なうちに、お子様へ不動産を売却する方法です。

メリット

• 親の意思で、財産を渡したい相手（特定の子どもなど）に確実に引き継げる。
• 相続発生時の「誰がもらうか」という兄弟間のトラブル（争続）を避けやすい。
• 将来値上がりしそうな不動産なら、今の価格で取引できる。

注意点と税金

• 親（売主）：売却して利益が出れば「譲渡所得税」がかかる。
• 子（買主）：不動産を取得した際に「不動産取得税」「登録免許税」等がかかる。
• 子（買主）：当然ですが、不動産を購入するための資金が必要です。

【最大の落とし穴：安すぎる売買はNG！】
「親子間だから、相場より安く売ってあげよう」
この考え、実は非常に危険です。

市場価格（時価）より著しく低い価格で売買すると、その差額分が「親から子への贈与」とみなされ、高額な贈与税が課される可能性があります。これを「みなし贈与」と言います。

▼不動産鑑定士の役割①：安全な取引の“お守り”この「みなし贈与」のリスクを避けるために、私たち不動産鑑定士が作成する『不動産鑑定評価書』が絶大な効果を発揮します。客観的な専門家が算定した「適正な時価」を証明する鑑定評価書があれば、税務署に対して「私たちは適正な価格で取引しました」と堂々と主張できます。安全な親子間売買のための、何よりの“お守り”になるのです。

２．「相続」を考えるときのポイント

親御様が亡くなられた後、財産を引き継ぐ、最も一般的な方法です。

メリット

• 購入資金がなくても不動産を引き継げます。

注意点と税金

• 子（相続人）：不動産を含めた遺産総額に対して「相続税」がかかる（基礎控除額を超えた場合）。この「遺産の総額はいくらになるのか」「基礎控除額を超えていて、相続税がかかるのかどうか」といった複雑な計算と最終的な判断は、税金のプロである税理士の先生が行う専門業務です。
• 相続人が複数いる場合、誰が不動産をもらうかで揉める可能性がある。
• 相続税を支払うための現金（納税資金）を準備しておく必要がある。

【知っておきたいポイント：相続税の評価額】
相続税を計算する際、土地の評価は通常「路線価」という国が定めた価格を使います。
しかし、この路線価はあくまで“標準的な土地”を想定した価格。あなたの不動産が持つ個性（マイナス面）は考慮されていません。

例えば…

• 土地の形がいびつ（不整形地）
• 道路に接していない、または道がとても狭い
• 騒音、悪臭、高圧線など、周辺環境に問題がある、等。

税理士の先生に相続税の申告を依頼する際は、「うちの土地には、このような気になる点があります」と必ずご自身から伝え、相続税評価額にしっかり反映してもらうようにしましょう。

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結論：後悔しないための「3ステップ」

では、結局どうすればいいのか。私たちは次の3ステップで進めることをお勧めします。

STEP 1：まずは「不動産の本当の価値」を知る

全ての判断の出発点は、「この不動産の客観的な時価は、今いくらなのか？」を正確に把握することです。
これが分からないと、生前売買のリスク予測が立てられません。まずは私たち不動産鑑定士にご相談ください。

STEP 2：客観的な「時価」を基に、専門家と最善策を練る

不動産の「適正な時価」が分かったら、次はその客観的な数字を持って、税金のプロである税理士の先生に相談に行きましょう。

なぜなら、ご家族にとっての最善策は、不動産のことだけを考えても見つからないからです。税理士の先生は、お客様全体の資産状況、ご家族構成、そして何より「ご家族の想い」を総合的にヒアリングした上で、最適なプランを提案してくれます。

このとき、私たちが作成した『不動産鑑定評価書』は、税理士の先生にとって、「生前売買した場合の税金シミュレーション」等の重要な判断材料となります。

STEP 3：税額だけでなく、家族の想いも踏まえて決める

税理士のシミュレーション結果と、ご家族の状況や想いを合わせて、最終的な方針を決めましょう。
「税金が安い」という理由だけで決めるのではなく、「誰に引き継いでほしいか」「家族みんなが納得できるか」という視点も大切にしてください。

まとめ

生前売買か、相続か。この問題に唯一の正解はありません。
しかし、不動産の客観的な価値を把握し、それを基に専門家と相談しながら冷静に比較検討することで、ご家族にとって最善の道を見つけることは必ずできます。

私たち不動産鑑定士は、その第一歩である「不動産の価値を正確に知る」という、最も重要な部分でお客様をサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

 

元商店だった親の家の相続、まず何をすべき？税金と遺産分割の落とし穴

「離れに住んでいる親の家、昔は商売をしていたけれど、もし相続になったら何から手をつければいいのか？」という相談がありました。

ご実家の相続を前に、漠然とした不安を感じている方は少なくありません。特に、ご実家が元店舗や事務所だった場合、手続きがより複雑に感じられることでしょう。

相続の２大課題。「税金」と「遺産分割」は全くの別問題

相続が始まると、大きく分けて2つの課題に直面します。

1. 税金の課題：国に相続税を納める

2. 分割の課題：相続人同士で遺産を公平に分ける

この2つは目的が全く異なるため、不動産の価値の考え方も違います。ここを混同してしまうと、後で「こんなはずでは…」という事態になりかねません。

課題① 税金の話は「税理士」へ相談が大原則

まず、相続税がいくらになるか、いつまでに納めるか、といった「税金」に関する一切は、税務の専門家である税理士に相談するのが大原則です。

税理士は、相続税を計算するために「相続税路線価」という国が定めた基準で不動産を評価します。これはあくまで「税金を計算するための特別な価格」であり、注意したいのは、この価格が「実際に不動産が売れる価格」ではないということです。

課題② 最も揉めやすい「遺産分割」と不動産鑑定士の役割

相続税の納税以上に、ご親族間でトラブルに発展しやすいのが、財産の分け方を決める「遺産分割」です。

なぜ揉めるのか？その最大の原因は、不動産のような分けにくい財産の価値がいくらなのか、共通の認識がないからです。

ここで、よくある失敗例をご紹介します。

【失敗例：相続税評価額で遺産分割してしまったケース】

ご兄弟3人で、元商店だったご実家を相続したとします。長男が家を継ぎ、他の兄弟2人には現金を渡す「代償分割」を行うことになりました。

税理士に計算してもらった相続税評価額（路線価ベース）は「2,400万円」でした。
そこで長男は、2,400万円を3人で割った一人分800万円を、兄弟2人にそれぞれ支払いました。これで公平に分割できた、と誰もが思っていました。

しかし数年後、次男がふと近所の不動産屋でご実家周辺の相場を聞いたところ、実際の市場価値（時価）は3,000万円に近いことが判明します。

次男はこう思うでしょう。
「本当は一人1,000万円もらえるはずだったのに、800万円しかもらえなかった。兄さんだけ200万円も得をしたじゃないか…」

この不公平感と不信感が、その後の親族関係に深い亀裂を入れてしまうのです。

【正しい解決策：客観的なモノサシを用意する】

このような悲劇を防ぐために、不動産鑑定士がお役に立ちます。

私たちは、税金計算用の価格ではなく、「今、この不動産を第三者に売ったらいくらになるか」という客観的で公平な時価を割り出し、『不動産鑑定評価書』という公的な書類で証明します。

この鑑定評価書があれば、「この家の時価は、専門家が評価した結果、3,000万円です」という、相続人全員が納得できる、議論の余地のない共通のモノサシが手に入ります。

このモノサシを基にすれば、「家を継ぐ長男は、他の兄弟2人に1,000万円ずつ支払う」といった、誰もが納得できる公平な話し合いが可能となり、円満な遺産分割をスムーズに進めることができるのです。

まとめ：相続が始まったら、まずやるべきこと

ご実家の相続、特に元商店など少し複雑な不動産の場合は、以下の2つの準備を並行して進めることを強くお勧めします。

1. 税理士に相談する
   まずは相続に強い税理士に相談し、相続税がいくらになるか、納税資金はどうするか、といった税務面の全体像を把握しましょう。

2. 不動産鑑定士に相談する
   同時に、ご兄弟など他の相続人との間で不動産の価値で揉めないよう、不動産鑑定士に依頼し、公平な話し合いの土台となる「客観的な時価」を把握しましょう。

不動産の個人売買は、高額な仲介手数料がかからないのが大きな魅力ですよね。でも、その一方でこんな不安はありませんか？

• 「この売買価格、本当に適正なのかな…？」

• 「自分が損してる or 相手に損をさせているんじゃないか…」

• 「後から税金の問題とかで揉めたくないな…」

当事者同士で決めるからこそ、価格の妥当性という一番デリケートな問題が、大きな不安の種になりがちです。

そんな時、あなたの強い味方になるのが、私たち「不動産鑑定士」です。

「不動産鑑定士」って何する人？仲介会社さんとどう違うの？

「不動産鑑定士？不動産屋さん（仲介会社）と何が違うの？」
これは、私たちが本当によく聞かれる質問です。役割がまったく違います。

一言でいうと、こんなイメージです。

• 不動産仲介会社：取引をまとめる「サポーター」

• 不動産鑑定士　：価格の正しさを証明する「審判」

仲介会社さんは、売買をスムーズに進めるプロ。一方で私たちは、取引には直接関与せず、あくまで公平な第三者の立場から、「その不動産の本当の価値はいくらか」を客観的に示すプロフェッショナルです。

個人売買で不動産鑑定士に頼むべき4つの理由（メリット）

では、なぜ個人売買で「審判」である不動産鑑定士が必要なのでしょうか？それには、あなたの不安を解消する大きな理由があります。

理由①：もう価格で悩まない！「お墨付き」がもたらす絶大な安心感

個人売買で一番モヤモヤするのが価格の妥当性。

• 売主さん：「もっと高く売れたのに、安く売りすぎたかも…」

• 買主さん：「相場よりかなり高く買ってしまったのでは…」

鑑定評価書は、法律や地域のデータなど、様々な客観的根拠を積み上げて算出した「価値の証明書」です。この「お墨付き」の価格を基準にすれば、お互いが「この価格なら納得だね」と、安心して取引を進めることができます。取引後の後悔や不信感をなくす、一番の特効薬です。

理由②：気まずさゼロ！親族・知人との取引こそ「公平な物差し」を

親しい間柄での取引ほど、お金の話はしにくいもの。
「安くしてほしいけど言えない…」「相場を伝えたいけど角が立つかも…」
そんな気まずい雰囲気、避けたいですよね。

そんな時、不動産鑑定評価額という「公平な物差し」があれば、感情的にならずに済みます。「専門家がこう言っているから、この価格を基準にしよう」と、スムーズに話を進められるので、大切な関係を壊さずに円満な取引が実現できます。

理由③：税務署からの「待った！」を防ぐ盾になる

これは特に親族間売買で絶対に知っておいてほしいことです。

市場価格（時価）より著しく安い価格で売買すると、税務署から「差額分は贈与されたもの（みなし贈与）」と判断され、買主に高額な贈与税が課されるリスクがあります。

例えば、時価5,000万円の不動産を1,000万円で売買した場合、「差額の4,000万円は贈与ですね」と指摘されかねません。

この時、不動産鑑定評価書は「私たちは専門家が算出した適正な時価で取引しました」と税務署に証明するための、武器になります。将来の思わぬ追徴課税という最悪の事態を防ぐための、最高の保険なのです。

理由④：プロの目でチェック！不動産の「本当の姿」が見えてくる

私たちは価格を出すために、様々な角度から不動産を調査します。

• 役所調査：都市計画、建築制限など、法律上の条件をチェック

• 現地調査：土地の形、日当たり、道路付け、周辺の騒音や嫌悪施設などを確認

• 資料分析：過去の取引事例や地価の動向、将来性などを分析

こうした調査で、皆さんが気づいていない隠れたリスク（例：再建築が難しい土地だった）が判明することも。不動産の本当の姿を理解した上で取引できるのも、大きなメリットです。

まとめ：最高の個人売買は「安心」から生まれる

不動産の個人売買は、大きなメリットがある素晴らしい方法です。
その成功のカギは、当事者双方が「価格に納得し、安心して取引を終えること」に尽きます。

私たち不動産鑑定士は、取引の代理人にはなれませんが、その大前提となる「価格」という土台を確かなものにすることができます。

大切な資産の取引を、お互いが笑顔で終えるために。
まずは「こんな取引を考えているんだけど…」と、お近くの不動産鑑定士に相談してみてはいかがでしょうか。きっと、あなたの不安を解消するお手伝いができますよ。

評価対象物件に第三者の抵当権などが付いているか、の調査は鑑定評価に含まれるのでしょうか？という質問に答えます。

不動産の価値（経済価値）は、その物件が持つ物理的な側面（広さ、形状、建物の状態など）だけでなく、法的な側面（どのような権利が付着しているか）によっても大きく左右されます。

例えば、利用を制限するような権利（他人のための地上権や地役権など）や、所有権の行使を制約する権利（抵当権など）が存在する場合、それは不動産の価値を減少させる要因となります。したがって、適正な鑑定評価額を求めるためには、権利関係の調査が不可欠です。

不動産鑑定士は、主に以下の方法で権利関係を調査・確認します。

• 登記事項証明書（登記簿）の確認
  法務局で取得した最新の登記事項証明書の内容を精査します。
  • 　甲区（所有権に関する事項）: 現在の所有者は誰か、過去に差押え等の履歴がないかなどを確認します。
  • 　乙区（所有権以外の権利に関する事項）: 抵当権、地上権、賃借権などが登記されているかをここで確認します。金融機関からの借入による抵当権設定は、よく見られる事例です。
• 現地調査・ヒアリング
  登記簿には記載されない権利（例：占有者の存在、未登記の賃貸借契約など）の有無を、現地での観察や、依頼者・所有者へのヒアリングを通じて確認します。

これは、司法書士や弁護士が行うような「権利の有効性を法的に保証」したり、「隠れた権利関係の瑕疵（かし）まで完全に調査」したりする業務とは異なります。原則として登記簿の記載内容を真実なものとして受け入れ、その前提で評価を行うためのものです。

ご依頼の目的によって、権利関係の取り扱いが変わってきますので、鑑定士にご依頼される際には、どのような目的で評価が必要なのかを詳しくお伝えいただくことが、より精度の高い鑑定評価につながります。

ご不明な点がございましたら、お気軽にご質問ください。

 

建築基準法42条1項5号と建築基準法上道路ではないとされる道路２つに接する土地建物の評価が有りました。

建築基準法は建築物の設計や建築に関する法律です。道路に関連する規定も含まれており、道路と規定されるものの内、42条1項5号に記載されるものに該当する道路です。

大阪市では土地を建築物の敷地として利用するため、建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの、

いわゆる位置指定道路とされています。

主に開発し、建築する為の接道義務を満たすために作られる道路であり、また建築基準法に適合する道路ですので建築に際しては特に問題のない道路だと思います。

また大阪市では令和5年4月から、法第42条第1項第5号による位置指定道路に関する図面（昭和26年度から平成29年度まで指定したもの）を『マップナビおおさか』で見ることができます！

マップナビおおさかの道路選択→指定道路図→42条1項5号の色の道路をクリック→詳細情報のファイリングをクリックすると位置指定日、指定番号に道路平面図（幅員や道路断面図とか）がわかります。

もう一つの建築基準法の道路ではないものについては建築基準法の接道義務を満たさない道路であるため、仮にこの道路だけしか土地が接道していないと建築できない土地ですので十分注意してください。

建物は建築基準法で敷地面積に対して〇％までの面積の建物を建てることができます。

商業地系の地域なら300％、400％とか。市役所で確認できます。

収益用不動産なら容積率いっぱいまで建築されていればその分貸出スペースが増えます。

逆に容積率が少ない、建物面積が少ない場合それだけ収益がすくなくなり、最も有効な状態になってない不動産といえます。

昔は収益性を考慮しない用途で建てられた建物だった、環境が変わった、とか。

収益性が低いと不動産の価値に影響を及ぼす可能性があります。

売却前の建物を鑑定する際に、どうも建物が大き過ぎる気がする。

建物は建築基準法で敷地面積に対して〇％までの面積の建物を建てることができます。

住宅系の地域なら200％とか。市役所で確認できます。

計算すると容積率超えてたので違法建築ではないか次に市役所で建築計画概要書を確認します。

建築計画概要書は建築物の所有者や設計者が建築行政機関に提出し、審査の結果、計画が適合していると認められると、建築許可が交付されます。

つまり建築計画時には適法が建物でした、ということ。しかし多いのが建築後、工事完了届をだしておらず、検査済証番号がない状態。大阪市は受付日にバツと書かれてます。

工事完了届は建築物の建設工事が完了した後に建築行政機関に提出される書類で、建築基準法や地方自治体の条例に基づいて、建築物の安全性や法令遵守が確認されることを目的としてます。

したがって、ちゃんと計画どおり建築されてるかも確認する必要があります。

土地をこれから分筆するけど分筆後の鑑定評価はできるのか、図面も作ってる、と聞かれました。

できますけどどんな土地に分けるのか図面を見せてください、とお願いしました。

図面を見ると大きめの一般的な戸建住宅地ですが道路に面している間口を3つに分けるみたいで、各分筆後の土地の間口は当然狭くなり、袋地状で間口が２ｍ未満に見える土地もあるようでした。

もちろん間口２ｍ未満の土地は建物が建築できませんし、鑑定評価額も下がってしまいますよ、という話をさせていただき分筆図面は書き直すという形になりました。

仮に今の建物の間口を２ｍ未満にしてしまうと既存不適格な建物になってしまいますし、とにかく間口は２ｍ未満にしない、ということに注意してください。

ある時建物のみを鑑定してほしい、という相談がありました。

通常、建物は土地の立地環境があっての建物ですから、土地と建物全部を評価しその内訳として建物の価格を算出します。

ですので実際は通常の土地と建物を評価する形と何ら変わらずなんですがなにせ「建物だけ」という言い回しから早く、安く、簡単に鑑定できるものと思って相談されることもありますが残念ながらそうではないのです。