「親が元気なうちに、実家を自分（子ども）が買い取った方がいいのかな？」
「いや、普通に相続する方が税金は安いんじゃないか？」

親御様が大切にされてきた不動産。どう引き継ぐのがご家族にとって一番良い選択なのか、悩まれている方は非常に多くいらっしゃいます。

「生前売買」と「相続」、どちらにもメリット・デメリットがあり、「絶対にこちらがお得！」という簡単な答えはありません。

しかし、後悔しないための正しい判断手順と、そのために不可欠な『ものさし』は存在します。

【はじめに：とても大切なこと】
具体的な税金の計算や、「あなたの場合は〇〇円節税できます」といった税務相談は、法律で定められた税理士の独占業務です。この記事はあくまで判断の考え方を示すものであり、最終的なご判断は必ず税理士にご相談ください。

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「生前売買」と「相続」それぞれの特徴を知ろう

まず、2つの方法の基本的な特徴と、関係する税金を見ていきましょう。

１．「生前売買」を考えるときのポイント

親御様が元気なうちに、お子様へ不動産を売却する方法です。

メリット

• 親の意思で、財産を渡したい相手（特定の子どもなど）に確実に引き継げる。
• 相続発生時の「誰がもらうか」という兄弟間のトラブル（争続）を避けやすい。
• 将来値上がりしそうな不動産なら、今の価格で取引できる。

注意点と税金

• 親（売主）：売却して利益が出れば「譲渡所得税」がかかる。
• 子（買主）：不動産を取得した際に「不動産取得税」「登録免許税」等がかかる。
• 子（買主）：当然ですが、不動産を購入するための資金が必要です。

【最大の落とし穴：安すぎる売買はNG！】
「親子間だから、相場より安く売ってあげよう」
この考え、実は非常に危険です。

市場価格（時価）より著しく低い価格で売買すると、その差額分が「親から子への贈与」とみなされ、高額な贈与税が課される可能性があります。これを「みなし贈与」と言います。

▼不動産鑑定士の役割①：安全な取引の“お守り”この「みなし贈与」のリスクを避けるために、私たち不動産鑑定士が作成する『不動産鑑定評価書』が絶大な効果を発揮します。客観的な専門家が算定した「適正な時価」を証明する鑑定評価書があれば、税務署に対して「私たちは適正な価格で取引しました」と堂々と主張できます。安全な親子間売買のための、何よりの“お守り”になるのです。

２．「相続」を考えるときのポイント

親御様が亡くなられた後、財産を引き継ぐ、最も一般的な方法です。

メリット

• 購入資金がなくても不動産を引き継げます。

注意点と税金

• 子（相続人）：不動産を含めた遺産総額に対して「相続税」がかかる（基礎控除額を超えた場合）。この「遺産の総額はいくらになるのか」「基礎控除額を超えていて、相続税がかかるのかどうか」といった複雑な計算と最終的な判断は、税金のプロである税理士の先生が行う専門業務です。
• 相続人が複数いる場合、誰が不動産をもらうかで揉める可能性がある。
• 相続税を支払うための現金（納税資金）を準備しておく必要がある。

【知っておきたいポイント：相続税の評価額】
相続税を計算する際、土地の評価は通常「路線価」という国が定めた価格を使います。
しかし、この路線価はあくまで“標準的な土地”を想定した価格。あなたの不動産が持つ個性（マイナス面）は考慮されていません。

例えば…

• 土地の形がいびつ（不整形地）
• 道路に接していない、または道がとても狭い
• 騒音、悪臭、高圧線など、周辺環境に問題がある、等。

税理士の先生に相続税の申告を依頼する際は、「うちの土地には、このような気になる点があります」と必ずご自身から伝え、相続税評価額にしっかり反映してもらうようにしましょう。

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結論：後悔しないための「3ステップ」

では、結局どうすればいいのか。私たちは次の3ステップで進めることをお勧めします。

STEP 1：まずは「不動産の本当の価値」を知る

全ての判断の出発点は、「この不動産の客観的な時価は、今いくらなのか？」を正確に把握することです。
これが分からないと、生前売買のリスク予測が立てられません。まずは私たち不動産鑑定士にご相談ください。

STEP 2：客観的な「時価」を基に、専門家と最善策を練る

不動産の「適正な時価」が分かったら、次はその客観的な数字を持って、税金のプロである税理士の先生に相談に行きましょう。

なぜなら、ご家族にとっての最善策は、不動産のことだけを考えても見つからないからです。税理士の先生は、お客様全体の資産状況、ご家族構成、そして何より「ご家族の想い」を総合的にヒアリングした上で、最適なプランを提案してくれます。

このとき、私たちが作成した『不動産鑑定評価書』は、税理士の先生にとって、「生前売買した場合の税金シミュレーション」等の重要な判断材料となります。

STEP 3：税額だけでなく、家族の想いも踏まえて決める

税理士のシミュレーション結果と、ご家族の状況や想いを合わせて、最終的な方針を決めましょう。
「税金が安い」という理由だけで決めるのではなく、「誰に引き継いでほしいか」「家族みんなが納得できるか」という視点も大切にしてください。

まとめ

生前売買か、相続か。この問題に唯一の正解はありません。
しかし、不動産の客観的な価値を把握し、それを基に専門家と相談しながら冷静に比較検討することで、ご家族にとって最善の道を見つけることは必ずできます。

私たち不動産鑑定士は、その第一歩である「不動産の価値を正確に知る」という、最も重要な部分でお客様をサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

 

元商店だった親の家の相続、まず何をすべき？税金と遺産分割の落とし穴

「離れに住んでいる親の家、昔は商売をしていたけれど、もし相続になったら何から手をつければいいのか？」という相談がありました。

ご実家の相続を前に、漠然とした不安を感じている方は少なくありません。特に、ご実家が元店舗や事務所だった場合、手続きがより複雑に感じられることでしょう。

相続の２大課題。「税金」と「遺産分割」は全くの別問題

相続が始まると、大きく分けて2つの課題に直面します。

1. 税金の課題：国に相続税を納める

2. 分割の課題：相続人同士で遺産を公平に分ける

この2つは目的が全く異なるため、不動産の価値の考え方も違います。ここを混同してしまうと、後で「こんなはずでは…」という事態になりかねません。

課題① 税金の話は「税理士」へ相談が大原則

まず、相続税がいくらになるか、いつまでに納めるか、といった「税金」に関する一切は、税務の専門家である税理士に相談するのが大原則です。

税理士は、相続税を計算するために「相続税路線価」という国が定めた基準で不動産を評価します。これはあくまで「税金を計算するための特別な価格」であり、注意したいのは、この価格が「実際に不動産が売れる価格」ではないということです。

課題② 最も揉めやすい「遺産分割」と不動産鑑定士の役割

相続税の納税以上に、ご親族間でトラブルに発展しやすいのが、財産の分け方を決める「遺産分割」です。

なぜ揉めるのか？その最大の原因は、不動産のような分けにくい財産の価値がいくらなのか、共通の認識がないからです。

ここで、よくある失敗例をご紹介します。

【失敗例：相続税評価額で遺産分割してしまったケース】

ご兄弟3人で、元商店だったご実家を相続したとします。長男が家を継ぎ、他の兄弟2人には現金を渡す「代償分割」を行うことになりました。

税理士に計算してもらった相続税評価額（路線価ベース）は「2,400万円」でした。
そこで長男は、2,400万円を3人で割った一人分800万円を、兄弟2人にそれぞれ支払いました。これで公平に分割できた、と誰もが思っていました。

しかし数年後、次男がふと近所の不動産屋でご実家周辺の相場を聞いたところ、実際の市場価値（時価）は3,000万円に近いことが判明します。

次男はこう思うでしょう。
「本当は一人1,000万円もらえるはずだったのに、800万円しかもらえなかった。兄さんだけ200万円も得をしたじゃないか…」

この不公平感と不信感が、その後の親族関係に深い亀裂を入れてしまうのです。

【正しい解決策：客観的なモノサシを用意する】

このような悲劇を防ぐために、不動産鑑定士がお役に立ちます。

私たちは、税金計算用の価格ではなく、「今、この不動産を第三者に売ったらいくらになるか」という客観的で公平な時価を割り出し、『不動産鑑定評価書』という公的な書類で証明します。

この鑑定評価書があれば、「この家の時価は、専門家が評価した結果、3,000万円です」という、相続人全員が納得できる、議論の余地のない共通のモノサシが手に入ります。

このモノサシを基にすれば、「家を継ぐ長男は、他の兄弟2人に1,000万円ずつ支払う」といった、誰もが納得できる公平な話し合いが可能となり、円満な遺産分割をスムーズに進めることができるのです。

まとめ：相続が始まったら、まずやるべきこと

ご実家の相続、特に元商店など少し複雑な不動産の場合は、以下の2つの準備を並行して進めることを強くお勧めします。

1. 税理士に相談する
   まずは相続に強い税理士に相談し、相続税がいくらになるか、納税資金はどうするか、といった税務面の全体像を把握しましょう。

2. 不動産鑑定士に相談する
   同時に、ご兄弟など他の相続人との間で不動産の価値で揉めないよう、不動産鑑定士に依頼し、公平な話し合いの土台となる「客観的な時価」を把握しましょう。

不動産の個人売買は、高額な仲介手数料がかからないのが大きな魅力ですよね。でも、その一方でこんな不安はありませんか？

• 「この売買価格、本当に適正なのかな…？」

• 「自分が損してる or 相手に損をさせているんじゃないか…」

• 「後から税金の問題とかで揉めたくないな…」

当事者同士で決めるからこそ、価格の妥当性という一番デリケートな問題が、大きな不安の種になりがちです。

そんな時、あなたの強い味方になるのが、私たち「不動産鑑定士」です。

「不動産鑑定士」って何する人？仲介会社さんとどう違うの？

「不動産鑑定士？不動産屋さん（仲介会社）と何が違うの？」
これは、私たちが本当によく聞かれる質問です。役割がまったく違います。

一言でいうと、こんなイメージです。

• 不動産仲介会社：取引をまとめる「サポーター」

• 不動産鑑定士　：価格の正しさを証明する「審判」

仲介会社さんは、売買をスムーズに進めるプロ。一方で私たちは、取引には直接関与せず、あくまで公平な第三者の立場から、「その不動産の本当の価値はいくらか」を客観的に示すプロフェッショナルです。

個人売買で不動産鑑定士に頼むべき4つの理由（メリット）

では、なぜ個人売買で「審判」である不動産鑑定士が必要なのでしょうか？それには、あなたの不安を解消する大きな理由があります。

理由①：もう価格で悩まない！「お墨付き」がもたらす絶大な安心感

個人売買で一番モヤモヤするのが価格の妥当性。

• 売主さん：「もっと高く売れたのに、安く売りすぎたかも…」

• 買主さん：「相場よりかなり高く買ってしまったのでは…」

鑑定評価書は、法律や地域のデータなど、様々な客観的根拠を積み上げて算出した「価値の証明書」です。この「お墨付き」の価格を基準にすれば、お互いが「この価格なら納得だね」と、安心して取引を進めることができます。取引後の後悔や不信感をなくす、一番の特効薬です。

理由②：気まずさゼロ！親族・知人との取引こそ「公平な物差し」を

親しい間柄での取引ほど、お金の話はしにくいもの。
「安くしてほしいけど言えない…」「相場を伝えたいけど角が立つかも…」
そんな気まずい雰囲気、避けたいですよね。

そんな時、不動産鑑定評価額という「公平な物差し」があれば、感情的にならずに済みます。「専門家がこう言っているから、この価格を基準にしよう」と、スムーズに話を進められるので、大切な関係を壊さずに円満な取引が実現できます。

理由③：税務署からの「待った！」を防ぐ盾になる

これは特に親族間売買で絶対に知っておいてほしいことです。

市場価格（時価）より著しく安い価格で売買すると、税務署から「差額分は贈与されたもの（みなし贈与）」と判断され、買主に高額な贈与税が課されるリスクがあります。

例えば、時価5,000万円の不動産を1,000万円で売買した場合、「差額の4,000万円は贈与ですね」と指摘されかねません。

この時、不動産鑑定評価書は「私たちは専門家が算出した適正な時価で取引しました」と税務署に証明するための、武器になります。将来の思わぬ追徴課税という最悪の事態を防ぐための、最高の保険なのです。

理由④：プロの目でチェック！不動産の「本当の姿」が見えてくる

私たちは価格を出すために、様々な角度から不動産を調査します。

• 役所調査：都市計画、建築制限など、法律上の条件をチェック

• 現地調査：土地の形、日当たり、道路付け、周辺の騒音や嫌悪施設などを確認

• 資料分析：過去の取引事例や地価の動向、将来性などを分析

こうした調査で、皆さんが気づいていない隠れたリスク（例：再建築が難しい土地だった）が判明することも。不動産の本当の姿を理解した上で取引できるのも、大きなメリットです。

まとめ：最高の個人売買は「安心」から生まれる

不動産の個人売買は、大きなメリットがある素晴らしい方法です。
その成功のカギは、当事者双方が「価格に納得し、安心して取引を終えること」に尽きます。

私たち不動産鑑定士は、取引の代理人にはなれませんが、その大前提となる「価格」という土台を確かなものにすることができます。

大切な資産の取引を、お互いが笑顔で終えるために。
まずは「こんな取引を考えているんだけど…」と、お近くの不動産鑑定士に相談してみてはいかがでしょうか。きっと、あなたの不安を解消するお手伝いができますよ。