「親が元気なうちに、実家を自分（子ども）が買い取った方がいいのかな？」
「いや、普通に相続する方が税金は安いんじゃないか？」

親御様が大切にされてきた不動産。どう引き継ぐのがご家族にとって一番良い選択なのか、悩まれている方は非常に多くいらっしゃいます。

「生前売買」と「相続」、どちらにもメリット・デメリットがあり、「絶対にこちらがお得！」という簡単な答えはありません。

しかし、後悔しないための正しい判断手順と、そのために不可欠な『ものさし』は存在します。

【はじめに：とても大切なこと】
具体的な税金の計算や、「あなたの場合は〇〇円節税できます」といった税務相談は、法律で定められた税理士の独占業務です。この記事はあくまで判断の考え方を示すものであり、最終的なご判断は必ず税理士にご相談ください。

---

「生前売買」と「相続」それぞれの特徴を知ろう

まず、2つの方法の基本的な特徴と、関係する税金を見ていきましょう。

１．「生前売買」を考えるときのポイント

親御様が元気なうちに、お子様へ不動産を売却する方法です。

メリット

• 親の意思で、財産を渡したい相手（特定の子どもなど）に確実に引き継げる。
• 相続発生時の「誰がもらうか」という兄弟間のトラブル（争続）を避けやすい。
• 将来値上がりしそうな不動産なら、今の価格で取引できる。

注意点と税金

• 親（売主）：売却して利益が出れば「譲渡所得税」がかかる。
• 子（買主）：不動産を取得した際に「不動産取得税」「登録免許税」等がかかる。
• 子（買主）：当然ですが、不動産を購入するための資金が必要です。

【最大の落とし穴：安すぎる売買はNG！】
「親子間だから、相場より安く売ってあげよう」
この考え、実は非常に危険です。

市場価格（時価）より著しく低い価格で売買すると、その差額分が「親から子への贈与」とみなされ、高額な贈与税が課される可能性があります。これを「みなし贈与」と言います。

▼不動産鑑定士の役割①：安全な取引の“お守り”この「みなし贈与」のリスクを避けるために、私たち不動産鑑定士が作成する『不動産鑑定評価書』が絶大な効果を発揮します。客観的な専門家が算定した「適正な時価」を証明する鑑定評価書があれば、税務署に対して「私たちは適正な価格で取引しました」と堂々と主張できます。安全な親子間売買のための、何よりの“お守り”になるのです。

２．「相続」を考えるときのポイント

親御様が亡くなられた後、財産を引き継ぐ、最も一般的な方法です。

メリット

• 購入資金がなくても不動産を引き継げます。

注意点と税金

• 子（相続人）：不動産を含めた遺産総額に対して「相続税」がかかる（基礎控除額を超えた場合）。この「遺産の総額はいくらになるのか」「基礎控除額を超えていて、相続税がかかるのかどうか」といった複雑な計算と最終的な判断は、税金のプロである税理士の先生が行う専門業務です。
• 相続人が複数いる場合、誰が不動産をもらうかで揉める可能性がある。
• 相続税を支払うための現金（納税資金）を準備しておく必要がある。

【知っておきたいポイント：相続税の評価額】
相続税を計算する際、土地の評価は通常「路線価」という国が定めた価格を使います。
しかし、この路線価はあくまで“標準的な土地”を想定した価格。あなたの不動産が持つ個性（マイナス面）は考慮されていません。

例えば…

• 土地の形がいびつ（不整形地）
• 道路に接していない、または道がとても狭い
• 騒音、悪臭、高圧線など、周辺環境に問題がある、等。

税理士の先生に相続税の申告を依頼する際は、「うちの土地には、このような気になる点があります」と必ずご自身から伝え、相続税評価額にしっかり反映してもらうようにしましょう。

---

結論：後悔しないための「3ステップ」

では、結局どうすればいいのか。私たちは次の3ステップで進めることをお勧めします。

STEP 1：まずは「不動産の本当の価値」を知る

全ての判断の出発点は、「この不動産の客観的な時価は、今いくらなのか？」を正確に把握することです。
これが分からないと、生前売買のリスク予測が立てられません。まずは私たち不動産鑑定士にご相談ください。

STEP 2：客観的な「時価」を基に、専門家と最善策を練る

不動産の「適正な時価」が分かったら、次はその客観的な数字を持って、税金のプロである税理士の先生に相談に行きましょう。

なぜなら、ご家族にとっての最善策は、不動産のことだけを考えても見つからないからです。税理士の先生は、お客様全体の資産状況、ご家族構成、そして何より「ご家族の想い」を総合的にヒアリングした上で、最適なプランを提案してくれます。

このとき、私たちが作成した『不動産鑑定評価書』は、税理士の先生にとって、「生前売買した場合の税金シミュレーション」等の重要な判断材料となります。

STEP 3：税額だけでなく、家族の想いも踏まえて決める

税理士のシミュレーション結果と、ご家族の状況や想いを合わせて、最終的な方針を決めましょう。
「税金が安い」という理由だけで決めるのではなく、「誰に引き継いでほしいか」「家族みんなが納得できるか」という視点も大切にしてください。

まとめ

生前売買か、相続か。この問題に唯一の正解はありません。
しかし、不動産の客観的な価値を把握し、それを基に専門家と相談しながら冷静に比較検討することで、ご家族にとって最善の道を見つけることは必ずできます。

私たち不動産鑑定士は、その第一歩である「不動産の価値を正確に知る」という、最も重要な部分でお客様をサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

不動産の個人売買は、高額な仲介手数料がかからないのが大きな魅力ですよね。でも、その一方でこんな不安はありませんか？

• 「この売買価格、本当に適正なのかな…？」

• 「自分が損してる or 相手に損をさせているんじゃないか…」

• 「後から税金の問題とかで揉めたくないな…」

当事者同士で決めるからこそ、価格の妥当性という一番デリケートな問題が、大きな不安の種になりがちです。

そんな時、あなたの強い味方になるのが、私たち「不動産鑑定士」です。

「不動産鑑定士」って何する人？仲介会社さんとどう違うの？

「不動産鑑定士？不動産屋さん（仲介会社）と何が違うの？」
これは、私たちが本当によく聞かれる質問です。役割がまったく違います。

一言でいうと、こんなイメージです。

• 不動産仲介会社：取引をまとめる「サポーター」

• 不動産鑑定士　：価格の正しさを証明する「審判」

仲介会社さんは、売買をスムーズに進めるプロ。一方で私たちは、取引には直接関与せず、あくまで公平な第三者の立場から、「その不動産の本当の価値はいくらか」を客観的に示すプロフェッショナルです。

個人売買で不動産鑑定士に頼むべき4つの理由（メリット）

では、なぜ個人売買で「審判」である不動産鑑定士が必要なのでしょうか？それには、あなたの不安を解消する大きな理由があります。

理由①：もう価格で悩まない！「お墨付き」がもたらす絶大な安心感

個人売買で一番モヤモヤするのが価格の妥当性。

• 売主さん：「もっと高く売れたのに、安く売りすぎたかも…」

• 買主さん：「相場よりかなり高く買ってしまったのでは…」

鑑定評価書は、法律や地域のデータなど、様々な客観的根拠を積み上げて算出した「価値の証明書」です。この「お墨付き」の価格を基準にすれば、お互いが「この価格なら納得だね」と、安心して取引を進めることができます。取引後の後悔や不信感をなくす、一番の特効薬です。

理由②：気まずさゼロ！親族・知人との取引こそ「公平な物差し」を

親しい間柄での取引ほど、お金の話はしにくいもの。
「安くしてほしいけど言えない…」「相場を伝えたいけど角が立つかも…」
そんな気まずい雰囲気、避けたいですよね。

そんな時、不動産鑑定評価額という「公平な物差し」があれば、感情的にならずに済みます。「専門家がこう言っているから、この価格を基準にしよう」と、スムーズに話を進められるので、大切な関係を壊さずに円満な取引が実現できます。

理由③：税務署からの「待った！」を防ぐ盾になる

これは特に親族間売買で絶対に知っておいてほしいことです。

市場価格（時価）より著しく安い価格で売買すると、税務署から「差額分は贈与されたもの（みなし贈与）」と判断され、買主に高額な贈与税が課されるリスクがあります。

例えば、時価5,000万円の不動産を1,000万円で売買した場合、「差額の4,000万円は贈与ですね」と指摘されかねません。

この時、不動産鑑定評価書は「私たちは専門家が算出した適正な時価で取引しました」と税務署に証明するための、武器になります。将来の思わぬ追徴課税という最悪の事態を防ぐための、最高の保険なのです。

理由④：プロの目でチェック！不動産の「本当の姿」が見えてくる

私たちは価格を出すために、様々な角度から不動産を調査します。

• 役所調査：都市計画、建築制限など、法律上の条件をチェック

• 現地調査：土地の形、日当たり、道路付け、周辺の騒音や嫌悪施設などを確認

• 資料分析：過去の取引事例や地価の動向、将来性などを分析

こうした調査で、皆さんが気づいていない隠れたリスク（例：再建築が難しい土地だった）が判明することも。不動産の本当の姿を理解した上で取引できるのも、大きなメリットです。

まとめ：最高の個人売買は「安心」から生まれる

不動産の個人売買は、大きなメリットがある素晴らしい方法です。
その成功のカギは、当事者双方が「価格に納得し、安心して取引を終えること」に尽きます。

私たち不動産鑑定士は、取引の代理人にはなれませんが、その大前提となる「価格」という土台を確かなものにすることができます。

大切な資産の取引を、お互いが笑顔で終えるために。
まずは「こんな取引を考えているんだけど…」と、お近くの不動産鑑定士に相談してみてはいかがでしょうか。きっと、あなたの不安を解消するお手伝いができますよ。

税理士さんから固定資産税交換の特例時の鑑定評価を聞かれた件で、固定資産税の交換の特例についておさらいしておきます。

国税庁webより、

個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。

特例を受けるための適用要件

(1)　交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
　 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2)　交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
　 この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3)　交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4)　交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5)　交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
　土地は宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他
建物は居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用

(6)　交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。

この資産の時価を鑑定評価で算出することになります。

注意事項
(1)　この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が譲渡所得として所得税の課税対象になります。
(2)　この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。

土地建物と土地を等価で交換したとき

土地建物と土地を交換した場合には総額が等価であっても建物部分についてはこの特例が受けられず、
交換で建物を取得した人は建物の価額相当額の交換差金を受けたことになります。
また、交換で建物を譲渡した人は単に建物を譲渡したことになりますので、建物についてこの特例は受けられません。
この場合、交換で譲り受ける建物の価額が譲り渡す土地の価額の20％を超えるときは、土地についてもこの特例が受けられませんのでご注意ください。

不動産を売買したけど昔、昭和の時買った不動産なので取得費がわからない。鑑定でなんとか当時の価格だせないのか？
という相談がありました。

取得費は不動産を売った時の譲渡所得に税金がかかりますがその計算方法に必要なのです。
確定申告時期によく聞かれるかんじですね。

国税庁HPより、

譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
この課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。

取得費は、 土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。
建物の場合は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額です。

しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費が分からない場合には、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。

とあります。

取得費がわからないときは売った金額の５％相当額を取得費とできる、とありますがそれでは税金が高くなりがちです。
だから鑑定で適正な取得費をだしてほしいというお話ですが、結論としてうちでは出しておりません。

鑑定評価書を作成するに当時の不動産状況、周辺環境など不明点が多く適切な資料も集めることができないので鑑定評価書は作成できないからです。
また意見書でも、と言われますが最終的に価格を提示するとなるとやはり鑑定評価のガイドラインを遵守する必要があるので同様にお断りしております。

じゃあどうすれば？となりますが同様の取得費不明の相談を受けたことがある税理士さんにどうしているのか伺いました。

まずよく聞く市街地価格指数を使って昭和当時の価格を出す方法もあるが、市街地価格指数自体、対象エリアが広くて根拠に弱いと思いその税理士さんは採用していないとのこと。

開発された戸建てを買ったのなら当時のパンプレットやご近所さんに聞く、それ以外なら建ててもらった工務店のパンフレットや担当に聞く、
または登記事項証明書（法務局で取れる謄本です）に載っているローン金額をみる、
など所有者さんは諦めずに地道に根拠仕様を集めてほしいということでした。

離婚をして相手方に財産を渡すことになったら。

その財産を土地建物で財産分与をしたら。

土地建物を取得した時より、財産分与時の時価が高いと（利益があると）分与した人に譲渡所得の課税が行われます。

課税譲渡所得の計算は

収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額です。

つまり土地建物の財産分与時の時価が収入金額となります。

そこから取得費 ＋ 譲渡費用の引き、特別控除額を引きます。

注意点ですが特別控除でマイホームを売った時の特別控除3000万は、要件に夫婦間では適用できないとあります。

夫婦じゃなくなった時に使いましょう。

財産分与時の不動産の時価評価は気軽にご相談ください。

取得価格が土地建物一括価格で建物の内訳価格が不明な場合もご相談ください。

空き家の譲渡所得特別控除です。

前回のマイホーム特別控除同様、空き家に係る譲渡所得の特別控除があります。

収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額です。

このうち特別控除として相続又は遺贈により取得した居住用不動産を譲渡所得から最高3000万まで控除できます。

ただし期限があと少しであること（2019年12月31日まで）に注意です。

適用要件などは国税庁で。

土地建物を譲渡した時には税金がかかります。

相談のなかでマイホームを売却する話がありましたので、所得税にはマイホームを譲渡した時には特例がある旨を話しました。

所得税のみの記載ですが（住民税等は除く）譲渡所得の計算は

収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額です。

このうち特別控除としてマイホームを譲渡した場合、各種要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。

この課税譲渡所得に長期（5年超保有）なら15％、短期（5年以下保有）なら30％を乗じて所得税を計算します（復興特別所得税、住民税合わせると長期20.315％、短期39.63％）。

また、建物の取得費は減価償却費相当額を差し引く必要がありますのでご注意ください。土地建物取得費が不明なら売った金額の5％相当額とすることもできます。（以上H30.11現在）

土地の取得費も相談いただきますが、古すぎる取得の場合鑑定評価書ではなく参考資料の作成になると思われます。土地建物一括価格で建物の内訳価格が不明な場合もご相談ください。