売却前の建物を鑑定する際に、どうも建物が大き過ぎる気がする。
建物は建築基準法で敷地面積に対して〇％までの面積の建物を建てることができます。
住宅系の地域なら200％とか。市役所で確認できます。
計算すると容積率超えてたので違法建築ではないか次に市役所で建築計画概要書を確認します。
建築計画概要書は建築物の所有者や設計者が建築行政機関に提出し、審査の結果、計画が適合していると認められると、建築許可が交付されます。
つまり建築計画時には適法が建物でした、ということ。しかし多いのが建築後、工事完了届をだしておらず、検査済証番号がない状態。大阪市は受付日にバツと書かれてます。
工事完了届は建築物の建設工事が完了した後に建築行政機関に提出される書類で、建築基準法や地方自治体の条例に基づいて、建築物の安全性や法令遵守が確認されることを目的としてます。
したがって、ちゃんと計画どおり建築されてるかも確認する必要があります。
建築基準法の一部改正がありました。
建築物の適正な維持管理、安全性の確保を中心とする改正です。
いくつか気をつけようと思う点を抜粋すると
安全性の確保では、
空き家など既存不適格建築物の所有者等に対する特定行政庁による指導及び助言の創設があります。
建物を放置することにより危険、衛生上有害となる恐れがあると認められれば、修繕など維持保全に関する指導、助言ができるようです。ですが、某市役所の話ですと少しは進みますがこれだけではまだまだ空き家問題は難しいそうです。
容積率関係では、
老人、福祉ホーム等の共用廊下又は階段のように供する部分の床面積は容積率算定基礎となる延べ面積に算入しないものになりました。
建ぺい率では、
防火地域内の延焼防止性能を有する建築物、準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物等の制限が10％緩和されます。準防火地域が緩和されるのが大きいですね。
平成31年1月1日時点の大阪市人口は大阪市都市計画局企画振興部統計調査で、
1位平野区193,788人
2位淀川区181,004人
3位東淀川区176,059人
です。
人口異動をみると
1位西成区-194人
2位住吉区-176人
3位生野区-118人
4位住之江区-111人
5位平野区-104人
で、平野区が人口多いのに減少でも上位にくるんですね。
おおさか東線が3月16日全線開通するので、新加美駅、衣摺加美北駅（住所は東大阪市）のある平野区北部の利便性が良くなり、減少歯止めがかかればいいのですが。
大阪市平野区には加美地区があります。
加美地区内には建築線が指定されています。
建築線が指定されているとその分、道路や水路から後退して建築をすることになります。
なので敷地が狭くなり、道路（公共空間）が広がるイメージです。
例をだすと、前面の認定幅員が2.545ｍなら1.7275ｍずつ両側に指定され、6ｍの幅員が確保されます。
多くが整備されているようですが、前面道路が狭い場合などは注意してください。
売買後、新築する場合には建築線があると敷地目一杯建築できないことがありますので。
加美地区建築線のことは大阪市都市計画局建築指導部建築企画課で聞けます。
田園住居地域の創設
都市農業の環境変化に対応するため田園住居地域が創設されました。
田園住居地域は住宅と農地が混在して良好に調和している地域を都市計画に位置づけ開発、建築規制することにより実現を図る地域です。
開発規制として
○現況農地の土地の造成、建築物の建築、物件の堆積を市町村長の許可制とする。
○駐車場、資材置き場のための造成や土砂等の堆積も規制対象となる。
○市街地環境を大きく改変する恐れがある一定規模以上の開発等は原則不可（政令で300㎡と規定）
建築規制として
○低層住居専用地域に建築可能なもの（住宅、老人ホーム等）
○農業の利便増進に必要な店舗、飲食店等（500㎡以内）
○農産物の生産、集荷、処理又は貯蔵に供するもの
○農産物の生産資材の貯蔵に供するもの
があります。
生産緑地法等の改正について
東大阪市は生産緑地地区指定の面積要件を500㎡以上から300㎡以上に引き下げました（平成30年3月30日施行）。
生産緑地法等の改正により、
○生産緑地地区の面積要件の引き下げ…300㎡まで引き下げ可能に。（政令で規定）
○生産緑地地区における建築規制の緩和…農産物等加工施設、農産物等直売所、農家レストランの設置可能に。
○特定生産緑地制度…指定されると買い取り申し出できる時期が30年経過しても10年延期される。10年後、繰り返し10年の延長も可能。
2022年に生産緑地が大量宅地化される懸念から緩和要件が規定されたと思いますが、知ってる生産緑地では現在の従事者の跡継ぎがそもそも居なかったです。一代限りの場合が多いといくら延長可能でも、宅地化されていきますよね。。
ある人が市街化調整区域の農地に戸建住宅を建てたと言う。
とても手続きが大変だったんじゃないかと思いました。
市街化調整区域は都市化を抑制する地域で、開発や建築が制限されている地域で、
原則として知事の許可がなければ建築などできませんが一般的に農業など業務を営む人の居住用住宅は可能です（都市計画法29条、43条）
農地を宅地に転用するには（自分の土地を転用する場合には4条の許可）届出又は許可が必要になりますから。
ただちょっと引っかかったのが見積もっているハウスメーカーの農地転用費用が50万だったこと。
そんなに高いのか！？と思い知り合いの行政書士さんに伺うと農地転用の場合、相場十数万位の回答。。
…やっぱりそんなものですよねですね、いい行政書士の紹介しますよ！
生産緑地制度
生産緑地制度は営農の継続を前提として市街化区域内（主に市街化が形成されている場所）の農地の適正な保全を図る制度です。
生産緑地の指定条件
１. 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
２. ５００㎡以上の面積
３. 農林業の継続が可能な条件を備えているもの 指定されると、３０年間は農地として営農することが義務付けられますが、税制上の優遇措置を受けられる場合があります。
行為制限
以下については市町村の許可が必要です。
１，建築物、その他の工作物の新築、改築または増築
２，宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更
３，水面の埋め立てまたは干拓
買取り申出制度
１，生産緑地の指定後30年経過又は農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由により従事することができなくなる場合に市長への買取り申出（土地の所有者ではなく、実際に従事している者です）
２，買い取る旨の通知（1ヶ月以内）
３、買い取らない旨の通知（１ヶ月以内）→農林漁業きぼうしゃへのあっせん
４、あっせん不調の場合には行為制限の解除（買取り申出から３ヶ月後）
大阪市は、場所にもよりますが市が買い取る可能性及び農林漁業者へのあっせんが成立する可能性は殆ど無く、ほぼ３ヶ月後に行為制限の解除になることが多いそうです。行為制限の解除がされた後、宅地転用する場合には現状農地のままですから、農地の転用届出をする必要があります。
大阪市の生産緑地のことはATCビルの経済戦略局 産業振興部 地域産業課 農業担当が窓口になります。（本人か委任状を求められる場合がありますので事前確認しましょう）