違法建築の不動産を相続した依頼者からの相談。
結局鑑定はしませんでしたが、売買時、土地を分割したため違法建築状態になった不動産を買ったのを相続したとのこと。
通常仲介業者が入るか、銀行ローンで買っていれば問題点が浮き彫りになったと思いますがこのケースでは個人間売買でなおかつ現金で購入したため違法状態が表に出ず売買が成立したのでしょう。
違法建築状態であるなら建替え時は当然適法状態の建物にする必要があり、またこのまま売買するにしても仲介業者を通さず、現金で買える買い手を見つけることは困難と思います。
鑑定したとしても評価は下がってしまうでしょう。
個人間売買はこういうリスクがあるので注意が必要です。
今回の話は売主がそもそも不動産関係者らしいので全部わかってて売りつけたんじゃないかと勝手に邪推してます。
不動産の情報の格差があったため買主は不利益を受けたので、個人間売買はできれば不動産に詳しい、信頼できる人に購入する不動産をみてもらっては、と思います。
不動産業者さんは仲介に入って仕事したいから話しづらいと思いますので。いなければ私にでも相談してください。
依頼者からの相談。
親族同士で隣り合った畑をもっているが一方を売ることにした。
しかし親族同士ということもあり土地の境界が不明であったため、買い手からクレームがきておりどうしたものか、と。
境界が問題になることはよくあります。
基本的には現状の工作物の状態と地図（公図等）をくらべて簡易測量して照らし合わせて、
この辺が境界と目処をつけて話し合ってほしいですが揉めるときはなかなか決まらないことのほうが多くて。
最終的には専門家である土地家屋調査士さんに依頼してみては、と伝えました。
なるべく売る前に測量して境界ははっきりさせておいたほうが良いと後々トラブルにならなくていいんですが。
測量したら土地面積もちゃんとわかりますし。畑なら実際は大きかった、小さかったということもあると思いますし。
現地ではメジャーやカメラを用意して、建築基準法上重要になりますから道路幅員をしっかり測ります。間口、奥行きも測ります。間口２ｍ以上接しているか確認しましょう。
道路や周辺土地との境界も把握しておきます。杭とかあるのか、ここも重要なので売主と一緒に確認しておきます。
越境物として周辺土地から木が入ってきているか、屋根が入ってきているか、壁、ブロック塀はどちらの所有か、越境していないのか等も売主と確認します。
建物はそのまま利用するなら、壁にヒビがはいっていないか、雨漏りしないか、修繕や増改築履歴、設備の状況など実際にみて、売主に聞いて、確認します。
動産も売買のときにどうするか確認します。建物内部のものはどうするのか？敷地内にある物置、木、石などはどうするのか？など。
あとは周辺の環境もみておきましょう。
最後に、不動産屋さんが売買で説明する、重要事項説明書のチェックリストなどがある全日不動産協会さんもよくみておきましょう。
不動産業者さんを入れないとしても、司法書士さんは売買代金の入金確認及び登記事項証明書情報の移転、抵当権などしてくれますからお願いするのがベストです。
次に建築基準法のなかでも建築指導部で大事な道路の種類を見ていきます。（マップナビおおさか、大阪市役所では３階の都市計画局建築指導部窓口、または道路種別が記載されている地図が置いてます）
建築基準法第４３条では建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければ建築できないとあります。
その道路というのは、第４２条で定義されている道路に二メートル以上接することになります。
ですから建築指導部で調査する敷地に接する道路は建築基準法に定義されている道路であることを確認し、建築できる土地というのを確認します。
もし道路が４２条２項、４３条の場合や、まだ建築基準法の道路か判別されていないもの（未判定道路）もあるのでそういう場合には建築指導部窓口で建築に関する注意事項を詳細を聞いてください。
購入する建物をそのまま利用するのであれば、建築指導部 で建築計画概要書を入手できます。（大阪市役所３階）
建築計画概要書は建物を建てるときに申請した図面で、土地や建物の面積、構造などをみることができ、検査済証があればちゃんと申請どおりに建築された建物であることがわかりますので違法建築物じゃないか確認します。
かなり古い建物は資料がない、検査済証がない、増築部分が反映されていないという場合もあります。
次に上下水道課で上下水道の管の有無を確認します。（大阪市役所３階、下水道はweb上でもみれます。）
あとは
教育委員会等で埋蔵文化財包蔵地に入っているか。
注意事項・利用規約に同意して利用するをクリックして、左にある選択画面スクロールして埋蔵文化財をクリニック。
chromeでは動かなくて、Internet Explorerで動きました。
埋蔵文化財包蔵地に入っていたら試掘調査が必要になり、もし本調査が必要になれば建築計画が大きく変更されることとなるかもしれません。
建築の手続きについても確認しておきましょう。
環境農林水産部等で土壌汚染の調査。要措置区域か、形質変更時要届出区域に入っていないか。（大阪府の要措置区域、形質変更時要届出区域情報）
大阪府では大阪府生活環境の保全等に関する条例第８１条の８第１項に基づく要措置管理区域及び第８１条の１２第１項に基づく要届出管理区域もありますのでこちらも確認。
工場跡地とかでしたら詳しく確認しておきましょう。
土壌汚染の調査で汚染状況が有害物質基準に適合しないときに要措置区域、形質変更時要届出区域いずれかに指定されます。
市役所も不動産の所在地の役所で都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限を調べます。
まずは都市計画法を都市計画課で不動産がどんな地域にあるかを調べます。（各市役所によって窓口の名称とか若干異なることはあります。）
大阪市役所なら7階の都市計画局計画部都市計画課に機械があるので住所から入力して自分で調べられますし、マップナビおおさかのサイトでも調べられます。
市街化区域内でしたらさらに用途地域があります。住宅、商業、工業など混在しないようにどの用途地域にあるかで、大まかな土地利用が決められていますので確認します。
住居系なら第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域があり、
商業系なら近隣商業地域、商業地域
工業系なら準工業地域、工業地域、工業専用地域
があります。各地域で建築可能な用途が異なりますから目的の用途が建築可能か確認します。
例えば第一種低層住居専用地域なら店舗はできず、工業専用地域は住宅ができないなどです。
市街化調整区域は市街化を抑制する地域なので建築ができるとは限りません。建物の建築が目的ならそれが可能か慎重に尋ねて調査しましょう。
都市計画課では一緒に建ぺい率、容積率、防火地域等もわかります。
建ぺい率80％なら、土地面積の80％までしか建物面積はとれません。
容積率200％なら、土地面積の200％までしか建物の延床面積はとれません。
これらは前面道路幅員等で率が変化する場合があるので都市計画課では目安として確認しておきます。
また防火地域、準防火地域に該当すると階数、床面積により耐火建築物にする必要があるので確認します。
その他制限のある地域に入っていないか（造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域や、建築できる高さ制限又は斜線制限など）尋ねるなり確認しておきましょう。
宅地造成工事規制区域（宅地造成時に切土、盛土が必要か）や砂防指定地（一定の行為制限あり）はまた別の場所にある土木事務所で聞くことが多かったので尋ねてみましょう。
不動産はその地域によっていろんな制限がありますから全部覚える必要はありませんが、上に書いた事項を含めて、基本は職員さんにどんな地域があるのか尋ね、なにか出てきたらどんな地域なのか、目的の建物は建てれるのか、建てるときに気をつけること（制限）はあるのか、を聞けば細かく教えてくれます。
法務局では不動産の登記されている情報を確認し、市役所では都市計画などの法規制を確認します。
不動産になれていない人は知らない言葉ばかりなので、職員さんに尋ねながら行いましょう。
法務局は、不動産の所在地を管轄している法務局で申請します。最寄りの法務局とは限りませんので法務局の管轄を調べてから行きましょう。
この法務局じゃありません、と窓口で言われている人をわりと見かける気がしますので。。
まず登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面などを取得します。
これらを申請する場合には土地の地番で申請する必要があります。住宅地図で法務局にあるブルーマップをみて青字で書かれている地番を確認しましょう。
わからなければ職員に尋ねると教えてくれます。
登記事項証明書は土地なら地番、地目、地積、原因及びその日付、所有者、所有権以外の権利を、建物なら種類、構造、床面積なども確認します。
現況の不動産との違いがあれば確認するようにしましょう。地積は実測と異なる、建物の床面積は増築を反映していない、今は存在しない建物が表示される、などが現状と異なることはわりとあるものです。
抵当権がついている場合には抹消できるか、あとは所有者が違う人じゃないかみておきましょう。
公図は土地の形に地番を記載している地図です。
だいたいの土地の形状、周辺の土地の位置と現状とを確認します。
特に前面道路との間に他人の土地が介在していないかを確認しておきます。道路に接していないと建築できませんから。
また道路に地番があれば所有者を確認しておきましょう。民間所有の私道の場合があります。上下水道の工事にはその所有者の同意が必要になるかもしれません。
地積測量図は測量した図面で、土地の間口、奥行き、地積（登記事項証明書と違いないか確認）などがわかります。地積測量図は無い場合もあります。
建物図面は土地上の建物の位置や各階の平面図がわかります。現状と違いがないか確認します。建物図面も無い場合があります。
個人売買での相談を受けるとき価格がいくらにしたらいいのか知りたい、というものが主ですがなかには不動産のことわからずに取引しようとしてるかな？と感じる人もいます。
不動産の業者さんに払う仲介手数料も売買価格が400万円超えると、
売買価格✕3％+6万円+消費税の額になります。
結構負担がかかるので、業者さん使わない取引をする人がいるのはわかります。
しかし一般に不動産を買う時は不動産業者が不動産の重要事項の説明をしてくれますが、不動産業者がいない個人売買の場合、買主は自分で不動産のことを把握する必要があります。
売主のみ知識と情報があって、買主はそれを知らない場合、価値に見合う不動産を購入することが難しいです。また潜在的リスクを一方的に負います。
不動産には法規制により建築できないものもありますので、購入後目的の建物が建てれない！となっては困るからです。買主は特に不動産の調査をしておきましょう。