依頼者からの相談。
バブル時代の土地価格を知りたいという相談でしたが当時はもう30年以上前になることからさすがに不動産鑑定評価書を作成するのは困難だと断りました。
ただよくある税務署提出のため不動産の譲渡所得税計算に必要な取得費を知りたいのではなく、相続した不動産だったので単に当時の土地価格の妥当性を知っておきたいとのこと。
それなら不動産鑑定評価書じゃなく当時の近隣で売買された取引情報を集めて土地の相場を掴むぐらいのことでいいですか？ということで了承いただきました。
今回は依頼された当時の近隣で実際に売買された取引を見ると戸建住宅の土地の坪単価300万～350万位でした。今からは考えられない価格で、バブルを知らない世代からすると疑問に思う取引で当然だったと思います。
今回のような古すぎる時点では不動産鑑定評価書は作成できませんが当時の売買取引情報くらいでいいのならいつでもどうぞ。
不動産を売買したけど昔、昭和の時買った不動産なので取得費がわからない。鑑定でなんとか当時の価格だせないのか？
という相談がありました。
取得費は不動産を売った時の譲渡所得に税金がかかりますがその計算方法に必要なのです。
確定申告時期によく聞かれるかんじですね。
国税庁HPより、
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
この課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。
取得費は、 土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。
建物の場合は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額です。
しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費が分からない場合には、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
とあります。
取得費がわからないときは売った金額の５％相当額を取得費とできる、とありますがそれでは税金が高くなりがちです。
だから鑑定で適正な取得費をだしてほしいというお話ですが、結論としてうちでは出しておりません。
鑑定評価書を作成するに当時の不動産状況、周辺環境など不明点が多く適切な資料も集めることができないので鑑定評価書は作成できないからです。
また意見書でも、と言われますが最終的に価格を提示するとなるとやはり鑑定評価のガイドラインを遵守する必要があるので同様にお断りしております。
じゃあどうすれば？となりますが同様の取得費不明の相談を受けたことがある税理士さんにどうしているのか伺いました。
まずよく聞く市街地価格指数を使って昭和当時の価格を出す方法もあるが、市街地価格指数自体、対象エリアが広くて根拠に弱いと思いその税理士さんは採用していないとのこと。
開発された戸建てを買ったのなら当時のパンプレットやご近所さんに聞く、それ以外なら建ててもらった工務店のパンフレットや担当に聞く、
または登記事項証明書（法務局で取れる謄本です）に載っているローン金額をみる、
など所有者さんは諦めずに地道に根拠仕様を集めてほしいということでした。
離婚をして相手方に財産を渡すことになったら。
その財産を土地建物で財産分与をしたら。
土地建物を取得した時より、財産分与時の時価が高いと（利益があると）分与した人に譲渡所得の課税が行われます。
課税譲渡所得の計算は
収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額です。
つまり土地建物の財産分与時の時価が収入金額となります。
そこから取得費 ＋ 譲渡費用の引き、特別控除額を引きます。
注意点ですが特別控除でマイホームを売った時の特別控除3000万は、要件に夫婦間では適用できないとあります。
夫婦じゃなくなった時に使いましょう。
財産分与時の不動産の時価評価は気軽にご相談ください。
取得価格が土地建物一括価格で建物の内訳価格が不明な場合もご相談ください。
土地建物を譲渡した時には税金がかかります。
相談のなかでマイホームを売却する話がありましたので、所得税にはマイホームを譲渡した時には特例がある旨を話しました。
所得税のみの記載ですが（住民税等は除く）譲渡所得の計算は
収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額です。
このうち特別控除としてマイホームを譲渡した場合、各種要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。
この課税譲渡所得に長期（5年超保有）なら15％、短期（5年以下保有）なら30％を乗じて所得税を計算します（復興特別所得税、住民税合わせると長期20.315％、短期39.63％）。
また、建物の取得費は減価償却費相当額を差し引く必要がありますのでご注意ください。土地建物取得費が不明なら売った金額の5％相当額とすることもできます。（以上H30.11現在）
土地の取得費も相談いただきますが、古すぎる取得の場合鑑定評価書ではなく参考資料の作成になると思われます。土地建物一括価格で建物の内訳価格が不明な場合もご相談ください。