建築基準法42条1項5号と建築基準法上道路ではないとされる道路２つに接する土地建物の評価が有りました。

建築基準法は建築物の設計や建築に関する法律です。道路に関連する規定も含まれており、道路と規定されるものの内、42条1項5号に記載されるものに該当する道路です。

大阪市では土地を建築物の敷地として利用するため、建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの、

いわゆる位置指定道路とされています。

主に開発し、建築する為の接道義務を満たすために作られる道路であり、また建築基準法に適合する道路ですので建築に際しては特に問題のない道路だと思います。

また大阪市では令和5年4月から、法第42条第1項第5号による位置指定道路に関する図面（昭和26年度から平成29年度まで指定したもの）を『マップナビおおさか』で見ることができます！

マップナビおおさかの道路選択→指定道路図→42条1項5号の色の道路をクリック→詳細情報のファイリングをクリックすると位置指定日、指定番号に道路平面図（幅員や道路断面図とか）がわかります。

もう一つの建築基準法の道路ではないものについては建築基準法の接道義務を満たさない道路であるため、仮にこの道路だけしか土地が接道していないと建築できない土地ですので十分注意してください。

私道は、市などが管理する公道ではない、個人等が所有する道路です。

道路の所有には皆で所有する場合（共有）と部分的に所有する場合が多く見られます。

共有場合。1-5番の道路を1-1～1-4の各人が所有している。

部分的に所有する場合。1-1が前面道路1-5を所有している。同様に1-2が1-6、1-3が1-7、1-4が1-8を所有している。

道路の所有者は法務局で公図を取得し、目的の道路に付いている番号（地番）の登記事項証明書を法務局で再度申請してみてください。取得の仕方

登記事項証明書の権利部（甲区）所有権に関する事項の所有者が持ち分と共に複数名記載されていたら共有されています。

私道に接する敷地の建築にあたっても建築基準法上の道路に２ｍ以上接する必要があるため、私道についても公道同様に建築基準法上の道路に当てはまるのか確認しておく必要があります。

私道の場合、上下水道の維持管理費などは道路所有者の負担となる場合がありますので注意してください。

建築する場合には、土地が建築基準法の道路に２ｍ接道してなくてはいけません。

市役所に確認しにいくと、「４３条但書だね」と言われることがあります。

建築基準法第43条には、

「建築物の敷地は、道路に２メートル以上接しなければならない。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」

とあります。建築基準法上の道路ではないから原則建築できないけれど、建築審査会の同意を得た許可があれば建築できますよ、というのが４３条但書といわれる道路です。

では許可は簡単にされるものなのか？というのは地域により差があると思います。もし４３条但書の道路といわれたら最近その道路に接するご近所で申請がされて建築されたものがないか、も一緒に聞いてみてください。

※平成30年9月25日より43条改正になりました。

但し書きで書かれたところが第43条第2項第1号認定、第43条第2項第2号許可基準と変更になりました。

43条第２項　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

一　その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

二　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

不動産に接面する道路が４ｍ未満だと、新築または建て替え時には後退して（後退部分は道路にして）建築することが多いです。

前面道路４ｍ未満で、市役所などで建築基準法上４２条２項と判定されていると道路の中心から２ｍづつ後退する必要があります。（道路の中心は公道部分の中心とかあるので中心はどこか、も調べる必要があります）

見落としがちなのが、家の正面にある道路は４ｍあるから大丈夫と思っていても、角地の場合、もう一方の道路が４ｍ未満だと建て替えなど将来後退する必要があるかもしれませんので注意してください。

その他に４ｍ以上あるけれども４２条２項道路と判定されている場合、中心後退の基準となるラインが自分の敷地側にあると後退する必要がでてきますので要注意です。実際にそのケースで、個人間で売主側は４ｍ、４２条２項道路と表示しただけで売り、買主からは「後退する必要は無いと思って買ったのに」とクレームされたケースがありました。

不動産鑑定評価では後退する分の減価、もしくは後退リスクの減価をして評価することになり、それだけ評価額が下がることになります。