「親が元気なうちに、実家を自分（子ども）が買い取った方がいいのかな？」
「いや、普通に相続する方が税金は安いんじゃないか？」

親御様が大切にされてきた不動産。どう引き継ぐのがご家族にとって一番良い選択なのか、悩まれている方は非常に多くいらっしゃいます。

「生前売買」と「相続」、どちらにもメリット・デメリットがあり、「絶対にこちらがお得！」という簡単な答えはありません。

しかし、後悔しないための正しい判断手順と、そのために不可欠な『ものさし』は存在します。

【はじめに：とても大切なこと】
具体的な税金の計算や、「あなたの場合は〇〇円節税できます」といった税務相談は、法律で定められた税理士の独占業務です。この記事はあくまで判断の考え方を示すものであり、最終的なご判断は必ず税理士にご相談ください。

---

「生前売買」と「相続」それぞれの特徴を知ろう

まず、2つの方法の基本的な特徴と、関係する税金を見ていきましょう。

１．「生前売買」を考えるときのポイント

親御様が元気なうちに、お子様へ不動産を売却する方法です。

メリット

• 親の意思で、財産を渡したい相手（特定の子どもなど）に確実に引き継げる。
• 相続発生時の「誰がもらうか」という兄弟間のトラブル（争続）を避けやすい。
• 将来値上がりしそうな不動産なら、今の価格で取引できる。

注意点と税金

• 親（売主）：売却して利益が出れば「譲渡所得税」がかかる。
• 子（買主）：不動産を取得した際に「不動産取得税」「登録免許税」等がかかる。
• 子（買主）：当然ですが、不動産を購入するための資金が必要です。

【最大の落とし穴：安すぎる売買はNG！】
「親子間だから、相場より安く売ってあげよう」
この考え、実は非常に危険です。

市場価格（時価）より著しく低い価格で売買すると、その差額分が「親から子への贈与」とみなされ、高額な贈与税が課される可能性があります。これを「みなし贈与」と言います。

▼不動産鑑定士の役割①：安全な取引の“お守り”この「みなし贈与」のリスクを避けるために、私たち不動産鑑定士が作成する『不動産鑑定評価書』が絶大な効果を発揮します。客観的な専門家が算定した「適正な時価」を証明する鑑定評価書があれば、税務署に対して「私たちは適正な価格で取引しました」と堂々と主張できます。安全な親子間売買のための、何よりの“お守り”になるのです。

２．「相続」を考えるときのポイント

親御様が亡くなられた後、財産を引き継ぐ、最も一般的な方法です。

メリット

• 購入資金がなくても不動産を引き継げます。

注意点と税金

• 子（相続人）：不動産を含めた遺産総額に対して「相続税」がかかる（基礎控除額を超えた場合）。この「遺産の総額はいくらになるのか」「基礎控除額を超えていて、相続税がかかるのかどうか」といった複雑な計算と最終的な判断は、税金のプロである税理士の先生が行う専門業務です。
• 相続人が複数いる場合、誰が不動産をもらうかで揉める可能性がある。
• 相続税を支払うための現金（納税資金）を準備しておく必要がある。

【知っておきたいポイント：相続税の評価額】
相続税を計算する際、土地の評価は通常「路線価」という国が定めた価格を使います。
しかし、この路線価はあくまで“標準的な土地”を想定した価格。あなたの不動産が持つ個性（マイナス面）は考慮されていません。

例えば…

• 土地の形がいびつ（不整形地）
• 道路に接していない、または道がとても狭い
• 騒音、悪臭、高圧線など、周辺環境に問題がある、等。

税理士の先生に相続税の申告を依頼する際は、「うちの土地には、このような気になる点があります」と必ずご自身から伝え、相続税評価額にしっかり反映してもらうようにしましょう。

---

結論：後悔しないための「3ステップ」

では、結局どうすればいいのか。私たちは次の3ステップで進めることをお勧めします。

STEP 1：まずは「不動産の本当の価値」を知る

全ての判断の出発点は、「この不動産の客観的な時価は、今いくらなのか？」を正確に把握することです。
これが分からないと、生前売買のリスク予測が立てられません。まずは私たち不動産鑑定士にご相談ください。

STEP 2：客観的な「時価」を基に、専門家と最善策を練る

不動産の「適正な時価」が分かったら、次はその客観的な数字を持って、税金のプロである税理士の先生に相談に行きましょう。

なぜなら、ご家族にとっての最善策は、不動産のことだけを考えても見つからないからです。税理士の先生は、お客様全体の資産状況、ご家族構成、そして何より「ご家族の想い」を総合的にヒアリングした上で、最適なプランを提案してくれます。

このとき、私たちが作成した『不動産鑑定評価書』は、税理士の先生にとって、「生前売買した場合の税金シミュレーション」等の重要な判断材料となります。

STEP 3：税額だけでなく、家族の想いも踏まえて決める

税理士のシミュレーション結果と、ご家族の状況や想いを合わせて、最終的な方針を決めましょう。
「税金が安い」という理由だけで決めるのではなく、「誰に引き継いでほしいか」「家族みんなが納得できるか」という視点も大切にしてください。

まとめ

生前売買か、相続か。この問題に唯一の正解はありません。
しかし、不動産の客観的な価値を把握し、それを基に専門家と相談しながら冷静に比較検討することで、ご家族にとって最善の道を見つけることは必ずできます。

私たち不動産鑑定士は、その第一歩である「不動産の価値を正確に知る」という、最も重要な部分でお客様をサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

 

元商店だった親の家の相続、まず何をすべき？税金と遺産分割の落とし穴

「離れに住んでいる親の家、昔は商売をしていたけれど、もし相続になったら何から手をつければいいのか？」という相談がありました。

ご実家の相続を前に、漠然とした不安を感じている方は少なくありません。特に、ご実家が元店舗や事務所だった場合、手続きがより複雑に感じられることでしょう。

相続の２大課題。「税金」と「遺産分割」は全くの別問題

相続が始まると、大きく分けて2つの課題に直面します。

1. 税金の課題：国に相続税を納める

2. 分割の課題：相続人同士で遺産を公平に分ける

この2つは目的が全く異なるため、不動産の価値の考え方も違います。ここを混同してしまうと、後で「こんなはずでは…」という事態になりかねません。

課題① 税金の話は「税理士」へ相談が大原則

まず、相続税がいくらになるか、いつまでに納めるか、といった「税金」に関する一切は、税務の専門家である税理士に相談するのが大原則です。

税理士は、相続税を計算するために「相続税路線価」という国が定めた基準で不動産を評価します。これはあくまで「税金を計算するための特別な価格」であり、注意したいのは、この価格が「実際に不動産が売れる価格」ではないということです。

課題② 最も揉めやすい「遺産分割」と不動産鑑定士の役割

相続税の納税以上に、ご親族間でトラブルに発展しやすいのが、財産の分け方を決める「遺産分割」です。

なぜ揉めるのか？その最大の原因は、不動産のような分けにくい財産の価値がいくらなのか、共通の認識がないからです。

ここで、よくある失敗例をご紹介します。

【失敗例：相続税評価額で遺産分割してしまったケース】

ご兄弟3人で、元商店だったご実家を相続したとします。長男が家を継ぎ、他の兄弟2人には現金を渡す「代償分割」を行うことになりました。

税理士に計算してもらった相続税評価額（路線価ベース）は「2,400万円」でした。
そこで長男は、2,400万円を3人で割った一人分800万円を、兄弟2人にそれぞれ支払いました。これで公平に分割できた、と誰もが思っていました。

しかし数年後、次男がふと近所の不動産屋でご実家周辺の相場を聞いたところ、実際の市場価値（時価）は3,000万円に近いことが判明します。

次男はこう思うでしょう。
「本当は一人1,000万円もらえるはずだったのに、800万円しかもらえなかった。兄さんだけ200万円も得をしたじゃないか…」

この不公平感と不信感が、その後の親族関係に深い亀裂を入れてしまうのです。

【正しい解決策：客観的なモノサシを用意する】

このような悲劇を防ぐために、不動産鑑定士がお役に立ちます。

私たちは、税金計算用の価格ではなく、「今、この不動産を第三者に売ったらいくらになるか」という客観的で公平な時価を割り出し、『不動産鑑定評価書』という公的な書類で証明します。

この鑑定評価書があれば、「この家の時価は、専門家が評価した結果、3,000万円です」という、相続人全員が納得できる、議論の余地のない共通のモノサシが手に入ります。

このモノサシを基にすれば、「家を継ぐ長男は、他の兄弟2人に1,000万円ずつ支払う」といった、誰もが納得できる公平な話し合いが可能となり、円満な遺産分割をスムーズに進めることができるのです。

まとめ：相続が始まったら、まずやるべきこと

ご実家の相続、特に元商店など少し複雑な不動産の場合は、以下の2つの準備を並行して進めることを強くお勧めします。

1. 税理士に相談する
   まずは相続に強い税理士に相談し、相続税がいくらになるか、納税資金はどうするか、といった税務面の全体像を把握しましょう。

2. 不動産鑑定士に相談する
   同時に、ご兄弟など他の相続人との間で不動産の価値で揉めないよう、不動産鑑定士に依頼し、公平な話し合いの土台となる「客観的な時価」を把握しましょう。

評価対象物件に第三者の抵当権などが付いているか、の調査は鑑定評価に含まれるのでしょうか？という質問に答えます。

不動産の価値（経済価値）は、その物件が持つ物理的な側面（広さ、形状、建物の状態など）だけでなく、法的な側面（どのような権利が付着しているか）によっても大きく左右されます。

例えば、利用を制限するような権利（他人のための地上権や地役権など）や、所有権の行使を制約する権利（抵当権など）が存在する場合、それは不動産の価値を減少させる要因となります。したがって、適正な鑑定評価額を求めるためには、権利関係の調査が不可欠です。

不動産鑑定士は、主に以下の方法で権利関係を調査・確認します。

• 登記事項証明書（登記簿）の確認
  法務局で取得した最新の登記事項証明書の内容を精査します。
  • 　甲区（所有権に関する事項）: 現在の所有者は誰か、過去に差押え等の履歴がないかなどを確認します。
  • 　乙区（所有権以外の権利に関する事項）: 抵当権、地上権、賃借権などが登記されているかをここで確認します。金融機関からの借入による抵当権設定は、よく見られる事例です。
• 現地調査・ヒアリング
  登記簿には記載されない権利（例：占有者の存在、未登記の賃貸借契約など）の有無を、現地での観察や、依頼者・所有者へのヒアリングを通じて確認します。

これは、司法書士や弁護士が行うような「権利の有効性を法的に保証」したり、「隠れた権利関係の瑕疵（かし）まで完全に調査」したりする業務とは異なります。原則として登記簿の記載内容を真実なものとして受け入れ、その前提で評価を行うためのものです。

ご依頼の目的によって、権利関係の取り扱いが変わってきますので、鑑定士にご依頼される際には、どのような目的で評価が必要なのかを詳しくお伝えいただくことが、より精度の高い鑑定評価につながります。

ご不明な点がございましたら、お気軽にご質問ください。

 

建物は建築基準法で敷地面積に対して〇％までの面積の建物を建てることができます。

商業地系の地域なら300％、400％とか。市役所で確認できます。

収益用不動産なら容積率いっぱいまで建築されていればその分貸出スペースが増えます。

逆に容積率が少ない、建物面積が少ない場合それだけ収益がすくなくなり、最も有効な状態になってない不動産といえます。

昔は収益性を考慮しない用途で建てられた建物だった、環境が変わった、とか。

収益性が低いと不動産の価値に影響を及ぼす可能性があります。

売却前の建物を鑑定する際に、どうも建物が大き過ぎる気がする。

建物は建築基準法で敷地面積に対して〇％までの面積の建物を建てることができます。

住宅系の地域なら200％とか。市役所で確認できます。

計算すると容積率超えてたので違法建築ではないか次に市役所で建築計画概要書を確認します。

建築計画概要書は建築物の所有者や設計者が建築行政機関に提出し、審査の結果、計画が適合していると認められると、建築許可が交付されます。

つまり建築計画時には適法が建物でした、ということ。しかし多いのが建築後、工事完了届をだしておらず、検査済証番号がない状態。大阪市は受付日にバツと書かれてます。

工事完了届は建築物の建設工事が完了した後に建築行政機関に提出される書類で、建築基準法や地方自治体の条例に基づいて、建築物の安全性や法令遵守が確認されることを目的としてます。

したがって、ちゃんと計画どおり建築されてるかも確認する必要があります。

今の家賃が安すぎる（高すぎる）から賃料鑑定してほしい、それで交渉するから、という相談を受けることがあります。
鑑定書では適正な賃料を出して提出するのですが、特に弁護士さんに多いのですが交渉するのにつかうから何倍にして、とか半額で、とか鑑定の賃料を指定されるときがあります。
申し訳ないのですがうちは適正な価格、賃料の鑑定書しか出しません。
まあ何倍の賃料を書かせておけば交渉に有利なのはわかりますが鑑定書はそういうものじゃないので。

先日は訴訟用の不動産評価の不動産評価が相談がありました。

簡単な評価の要望で。ということは簡便な評価をする調査報告書の作成を考えますが。。

裁判所や税務署（関連会社間売買など）の評価は原則鑑定書の作成でお願いしてます。

調査報告書は後日鑑定書を作成する場合には価格が変動する可能性がありますから、

利用者の判断に大きな影響を与える場合にはなじまないからです。

何卒よろしくお願いいたします！