R2.7.1時点地価調査発表
全国変動率（％）前年との比較
住宅△0.1→△0.7、商業1.7→△0.3、工業1.0→0.2となりました。
大阪府は
住宅0.4→△0.3、と7年ぶりに下落に転じ、
商業8.7→1.8、と上昇幅は小さくなったが8年連続の上昇、
工業1.6→0.3、と同じく上昇幅は小さくなったが5年連続の上昇となりました。
住宅地は後半に新型コロナウイルスの影響による不動産市場の停滞などがあり、
商業地は前半は上昇傾向の地点が主だったが後半に新型コロナウイルスによる景気減退から下落傾向に向かった。
特にインバウンド需要の強かった地点はその反動から強い下落が見られる。
今回の地価調査は後半に新型コロナウイルスの影響がみられており、今後の地価も引き続き新型コロナウイルスの動向に注意すべき。
住宅上昇率上位地点
福島区 4.6→2.7
天王寺区4.8→2.5
北区 3.5→1.6
商業上昇率上位地点
淀川区 22.6→7.2
北区 19.1→5.3
天王寺区10.0→4.3
建築基準法の一部改正がありました。
建築物の適正な維持管理、安全性の確保を中心とする改正です。
いくつか気をつけようと思う点を抜粋すると
安全性の確保では、
空き家など既存不適格建築物の所有者等に対する特定行政庁による指導及び助言の創設があります。
建物を放置することにより危険、衛生上有害となる恐れがあると認められれば、修繕など維持保全に関する指導、助言ができるようです。ですが、某市役所の話ですと少しは進みますがこれだけではまだまだ空き家問題は難しいそうです。
容積率関係では、
老人、福祉ホーム等の共用廊下又は階段のように供する部分の床面積は容積率算定基礎となる延べ面積に算入しないものになりました。
建ぺい率では、
防火地域内の延焼防止性能を有する建築物、準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物等の制限が10％緩和されます。準防火地域が緩和されるのが大きいですね。
令和元年7月1日時点の地価調査が発表されました。全国的に上昇傾向が強くなりましたね。
大阪圏（大阪、兵庫、京都、奈良）は住宅が去年0.1→0.3％の上昇、商業が去年5.4→6.8％の上昇。
商業地の上昇率は東京圏（4.9％）より高いのですね！
大阪8.7％と京都7.1％の変動率が沖縄12％についで高い結果が反映されています。
大阪の商業地で上昇率が高い区は、西区27.7％、浪速区22.9％、淀川区22.6％、北区19.1％、中央区16.2％の上昇。力強い。
下落してる場所でも旭区、東住吉区、大東市だけが去年と同じ数字で△0.4～△0.6％程度。
大阪の住宅地は上昇率が高い区は天王寺区4.8％、福島区4.6％、浪速区4.3％、北区3.5％の上昇。なかでも天王寺区は去年1.4％からの大幅な上昇となってます。
下落してる場所は東部や南部で多く、△0.1～△1.1％程度。まだ中心部から離れると厳しいか。
八尾市の道路後退を調査していたとき。
現場は全面４ｍ未満の道路だったので、建替えするときには道路が４ｍになるように中心から２ｍずつ後退することが必要になると考えられます。
八尾市役所でセットバック（後退）の有無を尋ねると、一方後退で4.35ｍ後退する必要があると言われました。
それは道路の向かい側は鉄道が走ってるため、現場側が一方的に後退する必要があるのです。
でも普通4ｍじゃないかな？と思い尋ねたところ、敷地が300㎡以上で開発行為に該当する場合は4.35ｍになるんですね。
開発行為に該当すると開発時に必要な敷地面積、床面積、駐車場の確保台数などその他規制もよく調べておく必要があります。
マップナビおおさかを見ていると建築基準法附則第５項（道路法による道路のみで幅員４ｍ未満）という道路があります。
４ｍ未満なのでセットバックを大阪市都市計画局建築指導部建築企画課に確認すると、
この道路は４２条２項と同じく道路の中心より２ｍずつ後退する必要があります。４２条２項道路と違うのは、建築申請するときには道路の明示書を添付してください、とのことでした。
古い戸建住宅を売る人の不動産鑑定評価について。
耐用年数はとうに通り越し、残念ながら建物に価値は無いですねー。って正直に言うと「なんでや！」ってなる売主さん。
実際に住めているのでなんらかの価値があるのはわかりますが市場性がないんですよね。
買う人はは解体費がかかるので敬遠するという感じで説明して。
建物の価値は新築時が一番高くて、人が住んで中古になった途端に下がります。
それから経年かけてゆっくり下がっていくイメージでしょうか。
買う側にとっては解体費を考えても安い住宅だったらお得ですし、少し手を加えてまだ使えそうならもっとお得になりますね。
このように不動産の価格は土地に重きが置かれているので、立地が大事になってきます。
地方の古い戸建住宅を買い取ろうと考えている方の相談。
結構古い住宅なので、いつまで住めるのか？と聞かれましたが。。
どういう家なのか見ることなく答えることはできなかったのですが、
あまりに古い住宅だと建物の耐久性の目安として新耐震基準（昭和56年6月1日）以降の建物であるかどうか確認すること、を伝えました。
新耐震基準は以前より大きな地震動に耐えれるように改定された基準です。
一つの目安という感じで。
珍しく山林の価格相談がありました。
山林評価の得意な不動産鑑定士の先生に教えていただいた知見も合わせて山林の価格は宅地とどう違うのか記録しておくと。
林地地域は林業生産活動のうち、木竹の生育に供されることが自然的、社会的、経済的及び行政的観点から合理的と判断される地域をいいます。
なにより対象となる山林をちゃんと、慎重に特定することが鑑定評価を行う上でまず大事になります。
なぜなら依頼者、所有者からちゃんとこの山！ここからここまで！って言えないことが多いんですよね。ちゃんと山に詳しい人に出てきてもらうことです。
ちゃんと場所がわかったら次に大事なのは宅地になる可能性を調べること。
開発できる山林とできない山林では価格が段違いですから。
あとは木材搬出の難易、傾斜の方向（杉、檜は北向きが良いそうです）が価格に影響してきます。
宅地とはだいぶ違いますよね。
現地ではメジャーやカメラを用意して、建築基準法上重要になりますから道路幅員をしっかり測ります。間口、奥行きも測ります。間口２ｍ以上接しているか確認しましょう。
道路や周辺土地との境界も把握しておきます。杭とかあるのか、ここも重要なので売主と一緒に確認しておきます。
越境物として周辺土地から木が入ってきているか、屋根が入ってきているか、壁、ブロック塀はどちらの所有か、越境していないのか等も売主と確認します。
建物はそのまま利用するなら、壁にヒビがはいっていないか、雨漏りしないか、修繕や増改築履歴、設備の状況など実際にみて、売主に聞いて、確認します。
動産も売買のときにどうするか確認します。建物内部のものはどうするのか？敷地内にある物置、木、石などはどうするのか？など。
あとは周辺の環境もみておきましょう。
最後に、不動産屋さんが売買で説明する、重要事項説明書のチェックリストなどがある全日不動産協会さんもよくみておきましょう。
不動産業者さんを入れないとしても、司法書士さんは売買代金の入金確認及び登記事項証明書情報の移転、抵当権などしてくれますからお願いするのがベストです。
次に建築基準法のなかでも建築指導部で大事な道路の種類を見ていきます。（マップナビおおさか、大阪市役所では３階の都市計画局建築指導部窓口、または道路種別が記載されている地図が置いてます）
建築基準法第４３条では建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければ建築できないとあります。
その道路というのは、第４２条で定義されている道路に二メートル以上接することになります。
ですから建築指導部で調査する敷地に接する道路は建築基準法に定義されている道路であることを確認し、建築できる土地というのを確認します。
もし道路が４２条２項、４３条の場合や、まだ建築基準法の道路か判別されていないもの（未判定道路）もあるのでそういう場合には建築指導部窓口で建築に関する注意事項を詳細を聞いてください。
購入する建物をそのまま利用するのであれば、建築指導部 で建築計画概要書を入手できます。（大阪市役所３階）
建築計画概要書は建物を建てるときに申請した図面で、土地や建物の面積、構造などをみることができ、検査済証があればちゃんと申請どおりに建築された建物であることがわかりますので違法建築物じゃないか確認します。
かなり古い建物は資料がない、検査済証がない、増築部分が反映されていないという場合もあります。
次に上下水道課で上下水道の管の有無を確認します。（大阪市役所３階、下水道はweb上でもみれます。）
あとは
教育委員会等で埋蔵文化財包蔵地に入っているか。
注意事項・利用規約に同意して利用するをクリックして、左にある選択画面スクロールして埋蔵文化財をクリニック。
chromeでは動かなくて、Internet Explorerで動きました。
埋蔵文化財包蔵地に入っていたら試掘調査が必要になり、もし本調査が必要になれば建築計画が大きく変更されることとなるかもしれません。
建築の手続きについても確認しておきましょう。
環境農林水産部等で土壌汚染の調査。要措置区域か、形質変更時要届出区域に入っていないか。（大阪府の要措置区域、形質変更時要届出区域情報）
大阪府では大阪府生活環境の保全等に関する条例第８１条の８第１項に基づく要措置管理区域及び第８１条の１２第１項に基づく要届出管理区域もありますのでこちらも確認。
工場跡地とかでしたら詳しく確認しておきましょう。
土壌汚染の調査で汚染状況が有害物質基準に適合しないときに要措置区域、形質変更時要届出区域いずれかに指定されます。