路線価のない山林の市場価格の目安を立てるために、「不動産情報ライブラリ」を使う方法と「倍率方式（路線価図・評価倍率表）」を使う方法です。

それぞれの具体的な手順を詳しく解説します。

1. 「不動産情報ライブラリ」で過去の取引事例から調べる

国土交通省が運営するサイトで、実際に売買されたアンケート結果をもとにしているため、「実勢価格（実際に売れる金額）」に近いリアルな相場がわかります。

【調べる手順】

1. サイトにアクセス

「不動産情報ライブラリ」を開きます。

2. 「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」を選択
3. 条件を指定する
   • 地域： 対象の農地山林がある「都道府県」「市区町村」を選択します。
   • 時期： できるだけ直近（過去1〜2年分など）を選びます。
   • 種類： ここで林地を選択してください。
4. 一覧表示かダウンロードを選択

一覧が表示されたら、自分の所有する（または購入したい）土地と似た条件の物件を探します。

4. 見るべきポイントは「取引総額」と「面積（㎡）」です。取引総額を面積で割って「1㎡あたりの単価」を出します。
5. 例： 取引総額100万円、面積5,000㎡なら、単価は「200円/㎡」です。自分の土地の面積にこの単価を掛けると、おおよその相場が出ます。

⚠️ 注意点

山林は住宅地に比べて圧倒的に取引件数が少ないです。同じ市区町村内で見つからない場合は、検索範囲を隣の市や県全体に広げて「似たような立地の相場」を推測する必要があります。

2. 「倍率地域」の倍率表から逆算して調べる

山林の多くは、道路ごとに価格が決められている「路線価」が設定されておらず、「倍率地域」に該当します。この方法では、国税庁が定める「相続税評価額」を算出し、そこから実勢価格を逆算します。

【必要なもの】

• その山林の「固定資産税評価額」（毎年届く納税通知書の課税明細書、または役所で取れる固定資産評価証明書に記載されています）

【調べる手順】

1. 国税庁のサイトにアクセス

国税庁の「路線価図・評価倍率表」サイトを開きます。

2. 対象地域を選択

日本地図から該当の都道府県をクリックし、「評価倍率表」の中の「一般の土地等用」をクリックします。該当する市区町村を選びます。

3. 「倍率」を確認する

町丁名が五十音順に並んでいるので、対象の住所を探します。

右のほうに「山林」という項目があるので、そこに書かれている数字（倍率）を見つけます。

4. 相続税評価額を計算する
   • 計算式：固定資産税評価額 × 倍率 ＝ 相続税評価額
   • 例：固定資産税評価額が50万円で、倍率が1.1なら、相続税評価額は55万円です。
5. 実勢価格（市場価格）へ逆算する

国税庁が定める相続税評価額は、一般的に実勢価格（時価）の80％程度になるように設定されています。そのため、以下の式で市場価格の目安を割り出します。

5. 計算式：相続税評価額 ÷ 0.8 ＝ 実勢価格の目安
6. 例：相続税評価額55万円 ÷ 0.8 ＝ 約68万7,500円（実勢価格の目安）

⚠️ 注意点

この計算で出た金額は、あくまで「税務上の基準から逆算した理論上の価格」ですので目安に留めましょう。

実際の山林売買では「そこに道が通っているか」「傾斜は急すぎないか」「生えている木に価値があるか」によって価格が大きく変動します。

 

「中古物件を安く購入して、自分好みにリノベーションしたい」

そう考えて物件探しをしている方は、少し立ち止まってください。

物件価格が安くても、実はリノベーション費用が当初の予定より遥かに高額になるケースが後を絶ちません。

今回は、中古物件購入における「費用の落とし穴」と、それを防ぐためのポイントを解説します。

なぜ見積もりより高くなる？「開けてビックリ」の恐怖

通常、リフォームの概算見積もりは「目に見える部分」だけで計算されます。しかし、中古物件、特に築年数が経過している物件の本当の問題は、壁の裏や床下などの「見えない部分」に潜んでいます。

いざ解体工事が始まり、壁や床を剥がしてみて初めて「これはいけない！」と発覚する不具合（隠れた瑕疵）が、追加費用の主な原因です。

要注意！「隠れた劣化」

特に以下の箇所は、修繕費が発生しやすい危険地帯です。

1. 床下・土台（シロアリ・腐食）

2. 水まわりの配管（劣化・水漏れ）

3. 外壁・屋根（雨漏りの浸入）

ギリギリの予算で組まない

「物件価格＋リノベ費用」でローン限度額いっぱいまで借りるのは危険です。

予備費を手元に残しておく資金計画が重要です。

ホームインスペクション（住宅診断）を利用する

契約前に、建築士などの専門家に依頼して「ホームインスペクション」を行うことをおすすめします。床下や屋根裏など素人では見れない部分をチェックしてもらえるため、購入後の「想定外」を減らすことができます。

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まとめ

中古リノベーションは魅力的ですが、「見えない劣化」への備えが成功の鍵を握ります。

これらを頭に入れて、賢く物件選びを行いましょう。

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評価対象物件に第三者の抵当権などが付いているか、の調査は鑑定評価に含まれるのでしょうか？という質問に答えます。

不動産の価値（経済価値）は、その物件が持つ物理的な側面（広さ、形状、建物の状態など）だけでなく、法的な側面（どのような権利が付着しているか）によっても大きく左右されます。

例えば、利用を制限するような権利（他人のための地上権や地役権など）や、所有権の行使を制約する権利（抵当権など）が存在する場合、それは不動産の価値を減少させる要因となります。したがって、適正な鑑定評価額を求めるためには、権利関係の調査が不可欠です。

不動産鑑定士は、主に以下の方法で権利関係を調査・確認します。

• 登記事項証明書（登記簿）の確認
  法務局で取得した最新の登記事項証明書の内容を精査します。
  • 　甲区（所有権に関する事項）: 現在の所有者は誰か、過去に差押え等の履歴がないかなどを確認します。
  • 　乙区（所有権以外の権利に関する事項）: 抵当権、地上権、賃借権などが登記されているかをここで確認します。金融機関からの借入による抵当権設定は、よく見られる事例です。
• 現地調査・ヒアリング
  登記簿には記載されない権利（例：占有者の存在、未登記の賃貸借契約など）の有無を、現地での観察や、依頼者・所有者へのヒアリングを通じて確認します。

これは、司法書士や弁護士が行うような「権利の有効性を法的に保証」したり、「隠れた権利関係の瑕疵（かし）まで完全に調査」したりする業務とは異なります。原則として登記簿の記載内容を真実なものとして受け入れ、その前提で評価を行うためのものです。

ご依頼の目的によって、権利関係の取り扱いが変わってきますので、鑑定士にご依頼される際には、どのような目的で評価が必要なのかを詳しくお伝えいただくことが、より精度の高い鑑定評価につながります。

ご不明な点がございましたら、お気軽にご質問ください。

 

工場が建ち並ぶ地域でも、時折工場の取り壊しや撤退が行われ、その跡地に住宅が建設されることがあります。しかし、このような地域での住宅にはいくつかの注意点に留意する必要があります。

まず、騒音と匂いは工場からの影響が考えられます。工場は一般的に機械や設備を使用して生産活動を行い、その過程で騒音や匂いが発生することがあります。

したがって、工場の近くに住宅を建設する際には、周囲の環境や騒音・匂いのレベルを調査し、快適な生活を送ることができるかどうかを確認することが重要です。

さらに、ガスの有無も重要な要素です。工場地域では、都市ガスの供給が行き届いていない場合があります。

その他にも、工場跡地なら土壌汚染のリスクにも注意が必要です。工場が長期間存在していた地域では、土壌や地下水の汚染が懸念される場合があります。

最後に、工場地域は通常、交通アクセスや生活施設の利便性が良くない場合があります。これらも確認しておくことも重要です。

最近は個人の方も不動産投資しているとききました。
売り物件もよく出ているのか土地勘のない土地でも転売のため購入している、とか。
なかには安いから、という理由だけで間口２ｍ以下の建築不可のような土地でも購入している人もいるという。
そういうの転売できるんでしょうか？できたら購入前にでも一度見せてほしいですね。なにかアドバイスできるかも。

 

違法建築の不動産を相続した依頼者からの相談。

結局鑑定はしませんでしたが、売買時、土地を分割したため違法建築状態になった不動産を買ったのを相続したとのこと。

通常仲介業者が入るか、銀行ローンで買っていれば問題点が浮き彫りになったと思いますがこのケースでは個人間売買でなおかつ現金で購入したため違法状態が表に出ず売買が成立したのでしょう。

違法建築状態であるなら建替え時は当然適法状態の建物にする必要があり、またこのまま売買するにしても仲介業者を通さず、現金で買える買い手を見つけることは困難と思います。

鑑定したとしても評価は下がってしまうでしょう。

個人間売買はこういうリスクがあるので注意が必要です。

今回の話は売主がそもそも不動産関係者らしいので全部わかってて売りつけたんじゃないかと勝手に邪推してます。

不動産の情報の格差があったため買主は不利益を受けたので、個人間売買はできれば不動産に詳しい、信頼できる人に購入する不動産をみてもらっては、と思います。

不動産業者さんは仲介に入って仕事したいから話しづらいと思いますので。いなければ私にでも相談してください。

 

 

 

 

 

 

依頼者からの相談。

バブル時代の土地価格を知りたいという相談でしたが当時はもう30年以上前になることからさすがに不動産鑑定評価書を作成するのは困難だと断りました。

ただよくある税務署提出のため不動産の譲渡所得税計算に必要な取得費を知りたいのではなく、相続した不動産だったので単に当時の土地価格の妥当性を知っておきたいとのこと。

それなら不動産鑑定評価書じゃなく当時の近隣で売買された取引情報を集めて土地の相場を掴むぐらいのことでいいですか？ということで了承いただきました。

今回は依頼された当時の近隣で実際に売買された取引を見ると戸建住宅の土地の坪単価300万～350万位でした。今からは考えられない価格で、バブルを知らない世代からすると疑問に思う取引で当然だったと思います。

今回のような古すぎる時点では不動産鑑定評価書は作成できませんが当時の売買取引情報くらいでいいのならいつでもどうぞ。

 

 

 

 

 

依頼者からの相談。

親族同士で隣り合った畑をもっているが一方を売ることにした。
しかし親族同士ということもあり土地の境界が不明であったため、買い手からクレームがきておりどうしたものか、と。

境界が問題になることはよくあります。

基本的には現状の工作物の状態と地図（公図等）をくらべて簡易測量して照らし合わせて、
この辺が境界と目処をつけて話し合ってほしいですが揉めるときはなかなか決まらないことのほうが多くて。

最終的には専門家である土地家屋調査士さんに依頼してみては、と伝えました。

なるべく売る前に測量して境界ははっきりさせておいたほうが良いと後々トラブルにならなくていいんですが。

測量したら土地面積もちゃんとわかりますし。畑なら実際は大きかった、小さかったということもあると思いますし。

 

 

以前、評価する住宅地の土地が4mと5mの道路に接道してて、ぱっと見ると容積率は幅員の広い5mを基準にして計算し、200％あるのかと思ってました。

通常はそれでいいのですが、その時は市役所で調査すると5mの道路は建築基準法ではない道路なので容積率計算の対象になりませんでした。

だから実際の容積率は建築基準法上の道路になっている4mを対象として計算し、160％になります。

容積率が少なくなると建築できる面積が少なくなるということ。

道路の調査はとても重要なのです。