工場が建ち並ぶ地域でも、時折工場の取り壊しや撤退が行われ、その跡地に住宅が建設されることがあります。しかし、このような地域での住宅にはいくつかの注意点に留意する必要があります。
まず、騒音と匂いは工場からの影響が考えられます。工場は一般的に機械や設備を使用して生産活動を行い、その過程で騒音や匂いが発生することがあります。
したがって、工場の近くに住宅を建設する際には、周囲の環境や騒音・匂いのレベルを調査し、快適な生活を送ることができるかどうかを確認することが重要です。
さらに、ガスの有無も重要な要素です。工場地域では、都市ガスの供給が行き届いていない場合があります。
その他にも、工場跡地なら土壌汚染のリスクにも注意が必要です。工場が長期間存在していた地域では、土壌や地下水の汚染が懸念される場合があります。
最後に、工場地域は通常、交通アクセスや生活施設の利便性が良くない場合があります。これらも確認しておくことも重要です。
登記事項証明書を調べていたら地役権が設定されている土地を見つけました。
地役権とは他人の土地を利用することができる権利で、登記事項証明書には乙区に記載されます。
一般的には通行するために設定することが多いと思いますが、
今回の地役権の内容は記載されている特約によると
所有者は工作物を設置することができないこと等が書かれてました。
こういう土地を購入する場合は利用に影響がありますので当事者と話し、削除できるかなどよく確認しましょう。
最近は個人の方も不動産投資しているとききました。
売り物件もよく出ているのか土地勘のない土地でも転売のため購入している、とか。
なかには安いから、という理由だけで間口２ｍ以下の建築不可のような土地でも購入している人もいるという。
そういうの転売できるんでしょうか？できたら購入前にでも一度見せてほしいですね。なにかアドバイスできるかも。
違法建築の不動産を相続した依頼者からの相談。
結局鑑定はしませんでしたが、売買時、土地を分割したため違法建築状態になった不動産を買ったのを相続したとのこと。
通常仲介業者が入るか、銀行ローンで買っていれば問題点が浮き彫りになったと思いますがこのケースでは個人間売買でなおかつ現金で購入したため違法状態が表に出ず売買が成立したのでしょう。
違法建築状態であるなら建替え時は当然適法状態の建物にする必要があり、またこのまま売買するにしても仲介業者を通さず、現金で買える買い手を見つけることは困難と思います。
鑑定したとしても評価は下がってしまうでしょう。
個人間売買はこういうリスクがあるので注意が必要です。
今回の話は売主がそもそも不動産関係者らしいので全部わかってて売りつけたんじゃないかと勝手に邪推してます。
不動産の情報の格差があったため買主は不利益を受けたので、個人間売買はできれば不動産に詳しい、信頼できる人に購入する不動産をみてもらっては、と思います。
不動産業者さんは仲介に入って仕事したいから話しづらいと思いますので。いなければ私にでも相談してください。
依頼者からの相談。
バブル時代の土地価格を知りたいという相談でしたが当時はもう30年以上前になることからさすがに不動産鑑定評価書を作成するのは困難だと断りました。
ただよくある税務署提出のため不動産の譲渡所得税計算に必要な取得費を知りたいのではなく、相続した不動産だったので単に当時の土地価格の妥当性を知っておきたいとのこと。
それなら不動産鑑定評価書じゃなく当時の近隣で売買された取引情報を集めて土地の相場を掴むぐらいのことでいいですか？ということで了承いただきました。
今回は依頼された当時の近隣で実際に売買された取引を見ると戸建住宅の土地の坪単価300万～350万位でした。今からは考えられない価格で、バブルを知らない世代からすると疑問に思う取引で当然だったと思います。
今回のような古すぎる時点では不動産鑑定評価書は作成できませんが当時の売買取引情報くらいでいいのならいつでもどうぞ。
依頼者からの相談。
親族同士で隣り合った畑をもっているが一方を売ることにした。
しかし親族同士ということもあり土地の境界が不明であったため、買い手からクレームがきておりどうしたものか、と。
境界が問題になることはよくあります。
基本的には現状の工作物の状態と地図（公図等）をくらべて簡易測量して照らし合わせて、
この辺が境界と目処をつけて話し合ってほしいですが揉めるときはなかなか決まらないことのほうが多くて。
最終的には専門家である土地家屋調査士さんに依頼してみては、と伝えました。
なるべく売る前に測量して境界ははっきりさせておいたほうが良いと後々トラブルにならなくていいんですが。
測量したら土地面積もちゃんとわかりますし。畑なら実際は大きかった、小さかったということもあると思いますし。
以前、評価する住宅地の土地が4mと5mの道路に接道してて、ぱっと見ると容積率は幅員の広い5mを基準にして計算し、200％あるのかと思ってました。
通常はそれでいいのですが、その時は市役所で調査すると5mの道路は建築基準法ではない道路なので容積率計算の対象になりませんでした。
だから実際の容積率は建築基準法上の道路になっている4mを対象として計算し、160％になります。
容積率が少なくなると建築できる面積が少なくなるということ。
道路の調査はとても重要なのです。
隣地が空家で購入の相談について。
隣地は何十年も前に相続があり、相続人がまた10人以上いるが遠方に散らばっている状態でしかも亡登記（亡くなってる方の名義）もある。
どうやって交渉するものか、という類です。
どうしたものか、弁護士さんに伺いました。
結論としてはどうしょうもない、と。
まず、各所有者の現在の所在を掴むのが困難。弁護士でも裁判前提でないと住民票は取れない。
次に所在つかめても経験上数十人の全員の承諾を取るのは難しい。
亡登記はもう宙ぶらりん状態になっている。これは家庭裁判所で手続きをするにしても他の相続人が不明、お金もかかるのでやはり困難。
ということで、現時点ではかなり実現可能性の低い取引になるようです。
容積率がオーバーした物件を購入した人がいた、という話を聞きました。
（注：建物の延床面積が定められた以上の面積になっている状態）
そういう物件は住宅ローンが利用できなかったりして現金を用意するのに大変苦労したらしい。
そうですよね、普通そこまで注意しないですよね。
物件購入前に市役所の都市計画課などにいったら定められている容積率を教えてくれます。
（例：200％なら土地面積の200％までの建物延床面積になります）
さらに、物件が接道する道路幅や用途地域によって決まったりしますのでご注意。
（例：前面道路が4ｍで住宅系用途なら4ｍ×4/10＝160％の容積率になるとかあります）
要は市役所の都市計画課などで実際建てられる容積率を聞き、容積率オーバーしてないかまで教えてもらうこと、ですね。
八尾市の道路後退を調査していたとき。
現場は全面４ｍ未満の道路だったので、建替えするときには道路が４ｍになるように中心から２ｍずつ後退することが必要になると考えられます。
八尾市役所でセットバック（後退）の有無を尋ねると、一方後退で4.35ｍ後退する必要があると言われました。
それは道路の向かい側は鉄道が走ってるため、現場側が一方的に後退する必要があるのです。
でも普通4ｍじゃないかな？と思い尋ねたところ、敷地が300㎡以上で開発行為に該当する場合は4.35ｍになるんですね。
開発行為に該当すると開発時に必要な敷地面積、床面積、駐車場の確保台数などその他規制もよく調べておく必要があります。