依頼者からの相談。
バブル時代の土地価格を知りたいという相談でしたが当時はもう30年以上前になることからさすがに不動産鑑定評価書を作成するのは困難だと断りました。
ただよくある税務署提出のため不動産の譲渡所得税計算に必要な取得費を知りたいのではなく、相続した不動産だったので単に当時の土地価格の妥当性を知っておきたいとのこと。
それなら不動産鑑定評価書じゃなく当時の近隣で売買された取引情報を集めて土地の相場を掴むぐらいのことでいいですか？ということで了承いただきました。
今回は依頼された当時の近隣で実際に売買された取引を見ると戸建住宅の土地の坪単価300万～350万位でした。今からは考えられない価格で、バブルを知らない世代からすると疑問に思う取引で当然だったと思います。
今回のような古すぎる時点では不動産鑑定評価書は作成できませんが当時の売買取引情報くらいでいいのならいつでもどうぞ。
依頼者からの相談。
親族同士で隣り合った畑をもっているが一方を売ることにした。
しかし親族同士ということもあり土地の境界が不明であったため、買い手からクレームがきておりどうしたものか、と。
境界が問題になることはよくあります。
基本的には現状の工作物の状態と地図（公図等）をくらべて簡易測量して照らし合わせて、
この辺が境界と目処をつけて話し合ってほしいですが揉めるときはなかなか決まらないことのほうが多くて。
最終的には専門家である土地家屋調査士さんに依頼してみては、と伝えました。
なるべく売る前に測量して境界ははっきりさせておいたほうが良いと後々トラブルにならなくていいんですが。
測量したら土地面積もちゃんとわかりますし。畑なら実際は大きかった、小さかったということもあると思いますし。
以前、評価する住宅地の土地が4mと5mの道路に接道してて、ぱっと見ると容積率は幅員の広い5mを基準にして計算し、200％あるのかと思ってました。
通常はそれでいいのですが、その時は市役所で調査すると5mの道路は建築基準法ではない道路なので容積率計算の対象になりませんでした。
だから実際の容積率は建築基準法上の道路になっている4mを対象として計算し、160％になります。
容積率が少なくなると建築できる面積が少なくなるということ。
道路の調査はとても重要なのです。
隣地が空家で購入の相談について。
隣地は何十年も前に相続があり、相続人がまた10人以上いるが遠方に散らばっている状態でしかも亡登記（亡くなってる方の名義）もある。
どうやって交渉するものか、という類です。
どうしたものか、弁護士さんに伺いました。
結論としてはどうしょうもない、と。
まず、各所有者の現在の所在を掴むのが困難。弁護士でも裁判前提でないと住民票は取れない。
次に所在つかめても経験上数十人の全員の承諾を取るのは難しい。
亡登記はもう宙ぶらりん状態になっている。これは家庭裁判所で手続きをするにしても他の相続人が不明、お金もかかるのでやはり困難。
ということで、現時点ではかなり実現可能性の低い取引になるようです。
容積率がオーバーした物件を購入した人がいた、という話を聞きました。
（注：建物の延床面積が定められた以上の面積になっている状態）
そういう物件は住宅ローンが利用できなかったりして現金を用意するのに大変苦労したらしい。
そうですよね、普通そこまで注意しないですよね。
物件購入前に市役所の都市計画課などにいったら定められている容積率を教えてくれます。
（例：200％なら土地面積の200％までの建物延床面積になります）
さらに、物件が接道する道路幅や用途地域によって決まったりしますのでご注意。
（例：前面道路が4ｍで住宅系用途なら4ｍ×4/10＝160％の容積率になるとかあります）
要は市役所の都市計画課などで実際建てられる容積率を聞き、容積率オーバーしてないかまで教えてもらうこと、ですね。
八尾市の道路後退を調査していたとき。
現場は全面４ｍ未満の道路だったので、建替えするときには道路が４ｍになるように中心から２ｍずつ後退することが必要になると考えられます。
八尾市役所でセットバック（後退）の有無を尋ねると、一方後退で4.35ｍ後退する必要があると言われました。
それは道路の向かい側は鉄道が走ってるため、現場側が一方的に後退する必要があるのです。
でも普通4ｍじゃないかな？と思い尋ねたところ、敷地が300㎡以上で開発行為に該当する場合は4.35ｍになるんですね。
開発行為に該当すると開発時に必要な敷地面積、床面積、駐車場の確保台数などその他規制もよく調べておく必要があります。
マップナビおおさかを見ていると建築基準法附則第５項（道路法による道路のみで幅員４ｍ未満）という道路があります。
４ｍ未満なのでセットバックを大阪市都市計画局建築指導部建築企画課に確認すると、
この道路は４２条２項と同じく道路の中心より２ｍずつ後退する必要があります。４２条２項道路と違うのは、建築申請するときには道路の明示書を添付してください、とのことでした。
古い戸建住宅を売る人の不動産鑑定評価について。
耐用年数はとうに通り越し、残念ながら建物に価値は無いですねー。って正直に言うと「なんでや！」ってなる売主さん。
実際に住めているのでなんらかの価値があるのはわかりますが市場性がないんですよね。
買う人はは解体費がかかるので敬遠するという感じで説明して。
建物の価値は新築時が一番高くて、人が住んで中古になった途端に下がります。
それから経年かけてゆっくり下がっていくイメージでしょうか。
買う側にとっては解体費を考えても安い住宅だったらお得ですし、少し手を加えてまだ使えそうならもっとお得になりますね。
このように不動産の価格は土地に重きが置かれているので、立地が大事になってきます。
地方の古い戸建住宅を買い取ろうと考えている方の相談。
結構古い住宅なので、いつまで住めるのか？と聞かれましたが。。
どういう家なのか見ることなく答えることはできなかったのですが、
あまりに古い住宅だと建物の耐久性の目安として新耐震基準（昭和56年6月1日）以降の建物であるかどうか確認すること、を伝えました。
新耐震基準は以前より大きな地震動に耐えれるように改定された基準です。
一つの目安という感じで。
建築基準法上、敷地は道路（建築基準法に該当するもの）に２ｍ以上接しなければ建築できません。
道路に接していない土地は無道路地となり、単独では建築が不可な土地です。
この無道路地、たまに見かけるんですよね。大阪市内でも。
外観から明らかに道路に接していない土地だよね、とわかるものはまだいいとして、
前面道路が建築基準法上の道路と認められていない場合、
敷地から細い水路や通路を介して道路に接している場合、
敷地と前面道路との間に水路があり、鉄板おいてるだけ、
敷地と前面道路との間に他人の土地が介在していて道路に接していない、
とか現地だけでは微妙な、わかりにくいものもあります。
ちゃんと市役所等で調査する必要があります。
無道路地は不動産価格に大きな影響を与える事柄ですから個人間売買時とかは注意してください。
売買後、建築できない土地だとわかったら大変ですから。