筆界特定制度とは

土地の所有者として登記されている人などの申請に基づいて、筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。

つまり法務局の筆界特定登記官が弁護士や土地家屋調査士などの意見を踏まえて筆界の位置を特定します。

よって公的な判断として筆界を明らかにできるため筆界をめぐるトラブルを迅速に解決することができます。

筆界特定手数料は土地価格により決まり、隣地と申請地との土地価格合計が4000万の場合申請手数料は8000円となり、裁判に比べて費用負担は少なくすみます。

ただこれには測量費用は含まれておらず、測量が必要なときは申請人が別途負担する必要があります。

隣地との境界（ここでは筆界と同様とします）について

現地で境界杭や鋲がなく、隣地との境界が不明のまま不動産の取引が行われることがありました。

売主、買主双方が了解のもとで行われたので現時点では問題なく取引されることでしょう。

ただ、将来境界確定しないまま相続や売買によりお隣の所有者が知らない人になったら？所有者変わらずともお互い高齢者になり、昔の取り決め覚えてるでしょうか？

お互いの境界をめぐる争いが起こるかもしれません。

個人的には将来の事を考え、取引を機会にしっかりと境界を確定させることが必要と思います。

通常は買主が売主に対して境界を確定するよう求めて、売主の費用負担で行われるでしょう。先に境界を確定しておくと買い手がつきやすい、取引が早く進む、売却額を下げなくてすむなどメリットもあります。

境界を確定するには土地家屋調査士に頼み、隣地や関係所有者の印鑑が押された実測図などを作成してもらうのがいいと思います。

隣地との境界（ここでは筆界と同様とします）について

現地で境界杭や鋲がなく、隣地との境界が不明のまま不動産の取引が行われることがありました。

売主、買主双方が了解のもとで行われたので現時点では問題なく取引されることでしょう。

ただ、将来境界確定しないまま相続や売買によりお隣の所有者が知らない人になったら？所有者変わらずともお互い高齢者になり、昔の取り決め覚えてるでしょうか？

お互いの境界をめぐる争いが起こるかもしれません。

個人的には将来の事を考え、取引を機会にしっかりと境界を確定させることが必要と思います。

通常は買主が売主に対して境界を確定するよう求めて、売主の費用負担で行われるでしょう。先に境界を確定しておくと買い手がつきやすい、取引が早く進む、売却額を下げなくてすむなどメリットもあります。

境界を確定するには土地家屋調査士に頼み、隣地や関係所有者の印鑑が押された実測図などを作成してもらうのがいいと思います。

私設管について

私道の場合、上下水道の維持管理費などは道路所有者の負担となる場合があります。

東大阪市役所の下水道が私設管だったことがありました。

通常の調査ではこの道路に市役所管理の下水道はありません、で終わりますが設置したときに市役所から補助金が出されていたらその記録はあるはずです。

補助金が出されていた記録があれば市管理でない私設管があると推定されます。

大阪市の上水道の場合は所有者の委任状があれば私設管情報をみせてくれます。

私道は、市などが管理する公道ではない、個人等が所有する道路です。

道路の所有には皆で所有する場合（共有）と部分的に所有する場合が多く見られます。

共有場合。1-5番の道路を1-1～1-4の各人が所有している。

部分的に所有する場合。1-1が前面道路1-5を所有している。同様に1-2が1-6、1-3が1-7、1-4が1-8を所有している。

道路の所有者は法務局で公図を取得し、目的の道路に付いている番号（地番）の登記事項証明書を法務局で再度申請してみてください。取得の仕方

登記事項証明書の権利部（甲区）所有権に関する事項の所有者が持ち分と共に複数名記載されていたら共有されています。

私道に接する敷地の建築にあたっても建築基準法上の道路に２ｍ以上接する必要があるため、私道についても公道同様に建築基準法上の道路に当てはまるのか確認しておく必要があります。

私道の場合、上下水道の維持管理費などは道路所有者の負担となる場合がありますので注意してください。

建築する場合には、土地が建築基準法の道路に２ｍ接道してなくてはいけません。

市役所に確認しにいくと、「４３条但書だね」と言われることがあります。

建築基準法第43条には、

「建築物の敷地は、道路に２メートル以上接しなければならない。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」

とあります。建築基準法上の道路ではないから原則建築できないけれど、建築審査会の同意を得た許可があれば建築できますよ、というのが４３条但書といわれる道路です。

では許可は簡単にされるものなのか？というのは地域により差があると思います。もし４３条但書の道路といわれたら最近その道路に接するご近所で申請がされて建築されたものがないか、も一緒に聞いてみてください。

※平成30年9月25日より43条改正になりました。

但し書きで書かれたところが第43条第2項第1号認定、第43条第2項第2号許可基準と変更になりました。

43条第２項　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

一　その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

二　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

不動産に接面する道路が４ｍ未満だと、新築または建て替え時には後退して（後退部分は道路にして）建築することが多いです。

前面道路４ｍ未満で、市役所などで建築基準法上４２条２項と判定されていると道路の中心から２ｍづつ後退する必要があります。（道路の中心は公道部分の中心とかあるので中心はどこか、も調べる必要があります）

見落としがちなのが、家の正面にある道路は４ｍあるから大丈夫と思っていても、角地の場合、もう一方の道路が４ｍ未満だと建て替えなど将来後退する必要があるかもしれませんので注意してください。

その他に４ｍ以上あるけれども４２条２項道路と判定されている場合、中心後退の基準となるラインが自分の敷地側にあると後退する必要がでてきますので要注意です。実際にそのケースで、個人間で売主側は４ｍ、４２条２項道路と表示しただけで売り、買主からは「後退する必要は無いと思って買ったのに」とクレームされたケースがありました。

不動産鑑定評価では後退する分の減価、もしくは後退リスクの減価をして評価することになり、それだけ評価額が下がることになります。